実家を”ひとりだけ”が引き継ぐことになったら、代償金の額で困っていませんか?
弟が実家に住み続けたいと言っていて、私は代わりに現金でもらう形にしたいんですが、金額の決め方が分からなくて話が全然進まないんです…
それは大変ですね。実は、実家をひとりが引き継ぎ、他の人には現金で公平に分けるという方法には、ちゃんと名前と決まったやり方があるんですよ。今日はその方法と、お金が足りないときの対処法を一緒に見ていきましょう。
親から相続した実家を兄弟姉妹で分けるとき、「実家に住みたい・手放したくない」という人と、「現金で受け取りたい」という人の間で話が止まってしまうケースは少なくありません。特に実家が一戸建ての場合、簡単に切り分けられる資産ではないため、揉め事に発展しやすいのが実情です。こうした場面で使われるのが「代償分割(だいしょうぶんかつ:相続人の一人が不動産などの遺産を単独で受け継ぐ代わりに、他の相続人へその持分に応じたお金(代償金)を支払う分割方法)」です。この記事では、代償分割の基本的な仕組みと、代償金の決め方、そして肝心の「支払うお金が用意できない場合」の対処法まで、順番に解説していきます。
代償金の金額を考えるうえで欠かせないのが、実家そのものの”今の価値”を知ることです。気になる方は、まず価格帯だけでも確認してみるのも一つの方法です。
そもそも”代償分割”とは?ほかの分け方との違い
実家などの不動産を相続人同士で分ける方法には、大きく3つのパターンがあります。一つは実家をそのまま複数人の名義にする「共有名義(きょうゆうめいぎ)」、一つは家を売却してその代金を分ける「換価分割(かんかぶんかつ:遺産を売却してお金に換え、そのお金を相続人で分ける方法)」、そしてもう一つが今回取り上げる「代償分割」です。代償分割では、実家という一つの不動産をそのままの形で残しながら、相続人の一人だけが単独で取得できるという点が大きな特徴です。実家を解体・売却せずに残したい人がいる場合には、有力な選択肢になります。共有名義については、以前の記事「実家を”半分ずつ”相続、それって本当に平等?兄弟で売却が止まる理由」や「共有名義の実家、兄弟の同意が得られない…自分の持分だけを売ることはできる?」でも詳しく触れていますので、あわせてご覧ください。
うちは今、実家が兄弟2人の共有名義になっているんですが、これも代償分割で解消できるんですか?
はい、できますよ。すでに共有名義になっている場合でも、あとから話し合って「一人が単独名義を取得し、代わりに代償金を払う」という形に変更することは可能です。ただし、その場合は名義変更の登記が別途必要になる点は覚えておいてくださいね。
代償金はどうやって決める?”査定額”がすべての土台になる理由
代償金の金額について、法律上決まったルールはありません。相続人全員が話し合い、納得できる金額を決めるのが基本です。とはいえ、何を基準に話し合えばいいのか分からなければ、議論は堂々巡りになってしまいます。一般的には、実家の”時価(実勢価格:実際に売買されるであろう価格)”を基準に代償金を算出するケースが多いとされています。固定資産税評価額や相続税評価額(路線価)を使う方法もありますが、これらは時価より低めに出ることが多く、代償金を受け取る側が不利になりやすいため、相続人全員の合意がなければ避けた方が無難です。
固定資産税の評価額を見れば、代償金の金額はわかるということですか?
固定資産税評価額はあくまで目安で、実際の売買価格(時価)とは差が出ることがほとんどです。あとで「思ったより安く見積もられていた」と揉めないためにも、まずは実勢価格に近い査定額を把握してから話し合いを始めるのがおすすめですよ。
なお、代償金の算出にあたって不動産鑑定士による鑑定評価を使うケースもありますが、鑑定には数十万円程度(相場として20万〜50万円程度)の費用がかかることが一般的です。まずは不動産会社の無料査定で実勢価格のおおまかな相場をつかみ、相続人同士の話し合いがまとまらない場合に鑑定評価を検討する、という順番で進めるとコストを抑えやすくなります。
代償金を払うお金が用意できない…そんなときの対処法
代償分割を選んだものの、「代償金を一括で支払うだけの現金がない」というケースも珍しくありません。この場合、いくつかの対処法が考えられます。一つは、被相続人(亡くなった方)が生命保険に加入していた場合、その保険金を代償金の原資に充てる方法です。もう一つは、実家を担保にした不動産担保ローンを利用する方法です。担保となる不動産の価値の範囲内で融資を受けられ、返済期間を25〜30年程度の長期に設定できる金融機関もあります。ただし返済が滞ると担保の実家を失うリスクがあるほか、登記費用や事務手数料といった諸費用がかかり、契約までに3週間から1か月程度かかる点には注意が必要です。どうしても資金の準備が難しい場合は、代償分割そのものをあきらめて、実家を売却してその代金を分ける「換価分割」に方針を切り替えるという選択肢も残されています。
ローンを組むにしても、まず自分たちの実家がいくらで売れそうなのか知りたいです…
そうですね。ローンの借入額を考えるうえでも、換価分割に切り替えるかどうかを判断するうえでも、まずは実家の価格帯を把握しておくことが、すべての選択肢を検討する土台になりますよ。
代償分割で気をつけたい注意点(贈与税・遺産分割協議書)
代償分割を行う際、もっとも注意したいのが遺産分割協議書への記載です。代償金を支払った・受け取った経緯が協議書に明記されていない場合、税務署から見ると「単なる個人間の金銭のやり取り(贈与)」に見えてしまい、思わぬ贈与税が課税される可能性があります。「これは遺産分割にともなう代償金である」という趣旨を、金額や支払い方法とともに協議書へきちんと記載しておくことが欠かせません。また、代償金を用意するために実家を売却する場合は、売却のタイミングによって相続税の特例(小規模宅地等の特例など)が使えなくなることもあります。この点は以前の記事「実家を売るなら”いつ”がいい?相続税で損しないタイミングの話」でも詳しく解説していますので、あわせて確認しておくと安心です。
協議書の書き方まで、自分たちだけで決めて大丈夫でしょうか…?
代償分割は金額も大きく、記載を誤ると贈与税などのリスクにつながるため、司法書士や税理士など専門家に相談しながら進めることを強くおすすめします。
まとめ:代償分割は”実家の価値”を知ることから始まる
代償分割は、実家を売らずに残しながら、相続人同士で公平に分けられる有効な方法です。しかし、代償金の金額を決めるにも、資金調達の方法を検討するにも、換価分割への切り替えを判断するにも、すべての出発点は「実家に今どれくらいの価値があるか」を正確に把握することにあります。話し合いが進まず困っている方は、まず実家の査定額を確認するところから始めてみてはいかがでしょうか。
※本記事の内容は税理士法人チェスター「代償分割とは?代償金の決め方・相続税について」、やさしい相続相談センター「代償分割の代償金は贈与税がかからない?課税の基準を解説」、イー・ローン「実家の相続でよくある代償分割とは?」(いずれも2026年9月確認)を参考にしています。
こだせんは一戸建て専門の不動産査定サイトです。
うちも兄弟で実家の分け方が決まらなくて困っているんですが、代償金の金額を決める前に、査定をお願いすることってできますか?
もちろんです。代償分割でも共有名義のままでも、まずは実家の価格帯を知ることが話し合いの第一歩になります。査定は無料で、対象エリアは23区を中心とした東京都・神奈川県はもちろん、地方のご実家についてもご相談いただけますので、お気軽にお問い合わせくださいね。