実家の土地に”農地”が残っていませんか?
相続した実家の土地を測量士や不動産会社に見てもらったら、「ここ、登記簿上は畑のままですね」と言われて驚いた、という話は少なくありません。何十年も庭や家庭菜園として使っていた土地が、登記簿上の地目(ちもく。登記簿に記録された土地の用途区分で、宅地・田・畑・山林などの種類がある)では今も「畑」や「田」のままになっていることがあります。
このまま普通の宅地と同じ感覚で売買契約を進めてしまうと、後になって「農地法上の手続きが済んでいない」と指摘され、契約が止まってしまうことがあります。この記事では、実家の土地の一部が農地のままだったときに必要な”農地転用許可”の基本と、売却前に確認しておきたいポイントを解説します。
うちの実家、建物の裏に小さな畑があるんです。もう何年も使っていないんですが、それも一緒に売れますか?
建物のある土地と同じ感覚で売れる場合もありますが、まずその畑の「地目」が今どうなっているかを確認したほうがいいですね。地目が「畑」や「田」のままだと、売却の前に別の手続きが必要になることがあります。
そもそも「地目」とは?まず確認したいポイント
地目は、登記簿(正式には登記事項証明書)に記録されている土地の用途区分で、宅地・田・畑・山林・雑種地など23種類に分類されています。固定資産税の課税明細書にも地目に近い情報(現況地目)が記載されていることがあるので、まずはこの2つで確認するのが手軽です。
実際に建物が建っていて何年も住んでいた土地でも、登記簿の地目が「畑」や「田」のままになっているケースは珍しくありません。昔その土地の一部を家庭菜園や畑として使っていた名残で、地目変更登記(現況に合わせて登記簿の地目を書き換える手続き)がされていないことが主な原因です。相続をきっかけに測量や登記の確認をして初めて気づく、というケースが多く見られます。
農地のままだと、なぜ売却が止まるのか
地目が農地のままの土地を、農地以外の用途(宅地など)として売買しようとする場合、農地法という法律の規制がかかります。農地法は、農地が勝手に農地以外の用途に転用されることを防ぐための法律で、転用を目的とした所有権の移転(売買)には、原則として都道府県知事または指定市町村長の許可が必要です。この許可(または後述する届出の受理)が済むまでは、所有権移転の効力そのものが生じないことになっているため、「先に売買契約だけ結んでおこう」という進め方は、後々のトラブルの原因になります。
普通の宅地だったら、こんな手続きはいらないですよね?
そうなんです。宅地部分はそのまま売買できるケースが多いのですが、農地の地目が残っている部分だけ、この”転用許可”という別の手続きが必要になるのがポイントです。
市街化区域なら「届出」、それ以外は「許可」が必要
この手続きには、大きく分けて2つのパターンがあります。
まず、土地が市街化区域(都市計画で市街地として積極的に開発・整備していく区域とされているエリア)内にある場合は、転用する前に農業委員会へ「届出」をすれば、許可を得る必要はありません。届出をして受理通知書を受け取れば完了するため、比較的短期間で進められます。
一方、市街化調整区域(市街化を抑制するエリア)やその他の区域にある農地では、届出では済まず、都道府県知事などの「許可」を受けなければ転用できません。実家が市街化調整区域にある場合は、農地法とは別に、建築基準法・都市計画法上の建て替え制限がかかっているケースもあり、実家が「市街化調整区域」にあったら売れない?建て替えできない本当の理由と売却の工夫でも詳しく触れていますが、今回の農地転用許可は、それとは別の法律(農地法)に基づく手続きである点に注意が必要です。
許可が下りにくい農地もある
転用許可の審査では、周辺の農地の集団性や農業上の利用状況なども基準になります。たとえば、土地改良事業などによって整備された生産性の高い農地(第1種農地・甲種農地と呼ばれる区分)は、原則として転用が許可されにくい区分とされています。個々の農地がどの区分に該当するかは、農業委員会への事前相談で確認する必要があり、一般論だけでは判断できません。周辺に農地が広がっているか、すでに住宅が建ち並んでいるかなど、土地の状況によっても判断が変わってきます。
無断で転用・売却するとどうなるのか
「手続きが面倒だから、黙って宅地として売ってしまおう」と考えるのは危険です。許可を得ずに農地を転用した場合、農地法に基づき3年以下の懲役または300万円以下(法人の場合は1億円以下)の罰金が科される可能性があります。また、工事の停止命令や、転用前の状態に戻すことを求める原状回復命令といった行政処分の対象になることもあります。
罰金まであるんですね…。知らなかったら大変なことになりそうです。
実際、無断転用の多くは「許可が必要だと知らなかった」ことが原因だと言われています。だからこそ、売却を決めたらまず地目を確認する、という最初の一歩が大切なんです。
転用許可までにかかる期間も、スケジュールに入れておく
転用許可には審査の時間がかかることも、売却計画を立てる上で押さえておきたいポイントです。自治体によって差はありますが、市街化調整区域での許可申請から許可が下りるまでは1〜2か月程度を目安としている自治体もあります。この期間は自治体や案件の規模によって幅があり、申請の受付自体が「毎月20日締め」のように月1回のサイクルになっている自治体もあるため、余裕をもったスケジュールで動く必要があります。
「売買契約はもう進めたいのに、転用許可がまだ下りていない」という状態にならないよう、不動産会社に相談する段階で、農地が含まれていることを早めに伝えておくことをおすすめします。建築確認の記録が見当たらない増築部分があるなど、知らずに進めると後から契約が止まってしまう点は、以前の記事実家が”無許可の増築”をしていたら売れない?違反建築物と検査済証なしのリスクとはで解説した内容とも共通しています。気になる方はあわせてご覧ください。
まとめ:売却を決めたら、まず地目の確認から
実家の土地の一部が農地のままになっていても、売却できなくなるわけではありません。ただし、地目が「畑」や「田」のままだと、宅地部分とは別に農地転用の届出・許可という手続きが必要になり、思っていたよりも時間がかかることがあります。
まずは登記簿(登記事項証明書)や固定資産税の課税明細書で地目を確認し、農地が含まれているとわかったら、早めに農業委員会や不動産会社、必要であれば行政書士にも相談してみましょう。手続きの見通しが立てば、売却のスケジュールも立てやすくなります。
※本記事の内容は農林水産省および各市区町村の農業委員会公表資料(2026年11月時点)を参考にしています。
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実家の裏に昔からある小さな畑、売るときどうしたらいいか気になっていたんですが、ちゃんと専門家に相談できますか?
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