実家の増築、確認申請を出していなかったと知ったら…そんな不安はありませんか?
相続した実家や、長年住んでいた一戸建てを売ろうとしたとき、不動産会社から「増築された部分について、建築確認を取った記録が見当たりません」と言われてショックを受ける方は少なくありません。昭和や平成初期によく見られた、物置を部屋に改造したり、台所を広げるために増築したりといった工事は、当時の感覚では「ちょっとした模様替え」程度に思われていたことも多く、実は法律上の手続き(確認申請)を踏んでいないケースが珍しくないのです。この記事では、こうした”無許可の増築”がある家が抱える「違反建築物」というリスクと、売却時にどう向き合えばよいかを分かりやすく解説します。
実家、昔増築したみたいなんですが、当時の書類が一切残ってなくて…。このまま売りに出しても大丈夫でしょうか?
よくあるご相談です。実はその増築、建築基準法で定められた手続きを経ていない「違反建築物(いはんけんちくぶつ)」にあたる可能性があります。今日は、そのリスクと売却に向けた備えを一緒に整理していきましょう。
まずは今の状態でどのくらいの価格で売れそうか、査定だけでも確認しておくと、今後の進め方を判断しやすくなります。
そもそも「違反建築物」とは?「既存不適格建築物」との違い
違反建築物とは、建築基準法をはじめとする関連法規に違反して建てられた(または増改築された)建築物のことを指します。一方、以前の記事「実家が「既存不適格建築物」だったら?再建築不可との違いと売却時の注意点」で解説したとおり、既存不適格建築物(きぞんふてきかくけんちくぶつ)は”建てた当時は適法だったものの、その後の法改正や都市計画の変更によって、現在の基準には合わなくなった建物”のことです。経過措置として建物自体の存続は認められますが、増築や改築をする際には改正後の基準が全面的に適用される点が異なります。つまり、「最初から手続きを踏まずに建てた・増やした」のが違反建築物、「建てたときは合法だったのに後から基準が変わった」のが既存不適格建築物、という違いです。
じゃあ、うちの実家は「違反建築」と「既存不適格」、どっちに当たるんでしょう?
見分け方のポイントは、「増築したときに確認申請を出したかどうか」です。申請せずに増築した部分があれば違反建築物、申請して適法に建てたのに後から法律が変わった場合は既存不適格建築物、と考えるとわかりやすいですよ。
「あとから直せばいい」が通用しないことも — 接道義務・建ぺい率の壁
違反建築物だとわかった場合、「今からきちんと確認申請を出し直せばいい」と考える方もいらっしゃいますが、それが簡単にはいかないケースが多いのが実情です。例えば、敷地が建築基準法上の道路に2m以上接していない(いわゆる接道義務:建物を建てる際に敷地が一定の道路に接していなければならないというルール)土地の場合、増築部分はおろか、建物全体の建て替えすら認められない「再建築不可」の土地であることも少なくありません。建ぺい率(敷地面積に対する建築面積の割合)や容積率(敷地面積に対する延床面積の割合)が、増築によってすでに上限を超えてしまっている場合も同様に、現行法に合わせて確認申請を通すことは難しくなります。
直そうと思っても直せない…ということもあるんですね。
そうなんです。だからこそ、違反建築だとわかった時点でどう動くかを知っておくことが大切なんですよ。
違反建築物のまま売ると起こること — 住宅ローン審査落ちと告知義務
違反建築物であることを隠したまま売却を進めると、主に二つの壁にぶつかります。一つ目は、買主側の住宅ローン審査です。【フラット35】を例にとると、利用には住宅金融支援機構の基準に適合していることを示す「適合証明書」の取得が必須とされており、検査済証(建築基準法に基づき、完了検査に合格した建物に交付される書類)が交付されていない物件は、この証明書の審査で問題になりやすいとされています。以前の記事「実家に「検査済証」が見当たらない…そのままで売却できる?住宅ローン審査への影響と対処法」でも触れたとおり、適合証明書が取得できなければ、買主はそもそも融資を受けられません。つまり、現金で購入できる買主以外、実質的に買い手がつきにくくなってしまうのです。二つ目は、契約不適合責任(売った物が契約内容に適合していない場合に売主が負う責任)です。違反建築物であることを知りながら買主に伝えずに売却すると、民法上の契約不適合責任を問われる可能性があります。この点は、以前の記事「実家を売ったら「契約不適合責任」を問われる?老朽化した家を手放す前に知っておきたい基本」で詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。
現金で買える人しか買えない…というのは、かなり売却のハードルが上がりますね。
はい。だからこそ、違反建築だとわかった時点で、早めに専門家や査定のプロに相談することが重要になってきます。
特定行政庁から是正命令が来ることも — 建築基準法9条
違反建築物を放置していると、売却のタイミングとは関係なく、特定行政庁(建築基準法に基づく許可や命令を行う都道府県・市区町村などの機関)から是正を求められる可能性もあります。建築基準法第9条では、特定行政庁は建築主や工事の請負人、建築物の所有者・管理者・占有者などに対して、工事の施工停止のほか、除却・移転・増改築・修繕・使用禁止といった是正措置を命じることができると定められています。命令に違反した場合は、3年以下の懲役または300万円以下の罰金に処される可能性があるとされており、決して軽い制度ではありません。近隣からの通報などをきっかけに発覚し、実際に工事停止や使用制限の命令が出された事例も報告されています。
売る前に見つかってしまったらどうしよう…と、急に不安になってきました。
慌てなくて大丈夫です。放置が一番良くないだけで、早めに状況を整理して動けば、選べる方法はいくつもありますよ。次はその具体的な選択肢をお話ししますね。
違反建築物の実家を売る3つの選択肢
違反建築物だとわかった実家を手放す方法は、一つではありません。状況に応じて、主に次の3つの選択肢が考えられます。
- 増築部分を解体・是正し、適法な状態に戻してから売る(費用と時間はかかりますが、住宅ローンを使う買主も含めて買い手の選択肢が広がります)
- 訳あり物件や違反建築物の扱いに慣れた買取業者・専門業者に、現状のまま相談する(現金一括での買取や、再販・再生を前提とした査定が受けられることがあります)
- 建物を解体して更地にし、土地として売る(ただし、接道義務を満たさない土地では解体後も再建築不可のままとなる点に注意が必要です)
どの方法が向いているかは、増築部分の規模や是正の可否、建て替えの可否によって変わってきます。まずは専門家に現状を見てもらい、違反の内容を正確に把握することが、後悔のない選択への第一歩です。
うちの場合、どれが向いているのか、自分では判断がつきません…。
それで大丈夫です。無料査定の際に、増築部分の状況も含めて一緒に確認させていただきますので、まずは現状をお聞かせください。
まとめ:違反建築物とわかったら、まず現状把握から
実家の増築部分に建築確認の記録がない場合、それは「違反建築物」にあたる可能性があります。既存不適格建築物とは異なり、増築時にさかのぼって手続きを踏んでいない以上、是正(やり直し)が簡単ではないケースも多く、住宅ローン審査が通りにくい、契約不適合責任を問われる、特定行政庁から是正命令が出る、といったリスクにつながります。とはいえ、放置が一番のリスクです。まずは現状を正確に把握し、解体・是正して売る、訳あり物件として専門業者に相談する、更地にして売るなど、自分の実家に合った方法を検討していきましょう。
※本記事の内容は、埼玉県が公表する建築基準法に基づく処分事例、フラット35適用要件(いずれも2026年10月時点の公開情報)を参考にしています。
こだせんは一戸建て専門の不動産査定サイトです。
実家の増築部分、確認申請を出していないかもしれなくて不安なんですが、こんな状態でも査定をお願いできますか?
もちろんです。違反建築物の疑いがある物件についても、無料査定を承っております。対象エリアは東京23区を中心に東京都・神奈川県が中心ですが、地方のご実家についてもご相談いただけますので、まずはお気軽にお問い合わせください。