実家を売ったあとに「欠陥があった」と言われたら…そんな不安はありませんか?
相続した実家や、長年住んだ古い一戸建てを売ろうとするとき、「売った後にシロアリや雨漏りが見つかって、買主から損害賠償を請求されたらどうしよう」と不安になる方は少なくありません。特に昭和・平成初期に建てられた”訳あり”気味の実家は、床下や屋根裏の状態まで完全には把握しきれていないことも多いものです。実はこの不安、法律上は「契約不適合責任(けいやくふてきごうせきにん)」という制度と深く関わっています。この記事では、契約不適合責任の基本と、個人が実家を売るときに知っておきたい注意点を分かりやすく解説します。
実家、そろそろ売りに出そうと思っているんですが…古い家なので、売った後に「雨漏りしていた」なんて言われて揉めないか心配なんです。
よくあるご相談です。実はそのご不安は「契約不適合責任」という制度そのもの。今日は、この制度の基本と、個人が実家を売るときにできる備えを一緒に整理していきましょう。
そもそも「契約不適合責任」とは?「瑕疵担保責任」との違い
契約不適合責任とは、売買契約で引き渡された物が、種類・品質・数量に関して契約の内容に適合していない場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。以前は「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」という言葉が使われていましたが、2020年4月1日に施行された民法改正により、「契約不適合責任」という考え方に整理されました。不動産の広告やチラシでは、今でも「瑕疵担保」という言葉が使われることもありますが、現在の法律上の正式な枠組みは契約不適合責任です。買主は、シロアリ被害や雨漏り、給排水管の不具合などが契約の内容(重要事項説明書や契約書に書かれていた内容)と食い違っていた場合、売主に対して修補(修理)・代金減額・損害賠償・契約解除を求めることができます。
「瑕疵担保責任」という言葉、聞いたことがあります。今は呼び方が変わっただけなんですか?
呼び方だけでなく、考え方も変わりました。以前は「隠れた欠陥(かし)」があるかどうかが問題でしたが、今は「契約の内容と食い違っているか」がポイントです。つまり、事前にきちんと説明して契約書に書いておいた内容とのズレでなければ、責任を問われにくくなるとも言えます。
古い実家を「そのままの状態で」売りたい方にとっては、事前の状態確認と、それをきちんと契約書・告知書に反映しておくことが、後々のトラブルを防ぐ最大のポイントになります。まずはご自身の実家がどのくらいの価格で売れそうか、無料査定で価格帯だけでも確認しておくと、今後の進め方を考えやすくなります。
「知った時から1年以内」に通知しないと請求できなくなる
契約不適合責任には、期間の制限があります。民法第566条では、引き渡された物の種類・品質が契約の内容に適合しない場合、買主がその不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しないと、原則として責任を追及できなくなると定められています。逆に言えば、買主が不適合に気づいてから1年以内に「ここが契約と違います」と伝えてくれば、売主は責任を問われる可能性があるということです。ただし、引き渡しの時点で売主自身がその不適合を知っていた、または重大な過失で知らなかった場合には、この1年という期間制限は適用されません。
1年以内なら、いつまでも責任を問われる可能性があるということですか…?ずっと不安なままになりそうです。
そのお気持ち、よく分かります。ただ、実はこの後お話しする「特約」によって、個人間の売買ではこの責任自体を軽くしたり、なくしたりすることも可能なんです。次はそのお話をしますね。
個人間売買なら「契約不適合責任を負わない」特約も有効
不動産会社などの宅地建物取引業者が売主となる場合、宅地建物取引業法により、契約不適合責任を負う期間を「引き渡しから2年以上」とする以外の、買主に不利な特約は原則として無効になります。しかし、個人が売主となる、いわゆる個人間売買(実家を相続した方が直接売主になるケースなど)の場合には、この宅建業法の規制は適用されません。そのため、実務上は「本物件について、売主は契約不適合責任を一切負わない」といった全部免責の特約を契約書に盛り込むことも可能です。古い実家や、雨漏り・シロアリなど気になる箇所がある物件では、こうした特約を結んだうえで売却するケースが少なくありません。
免責の特約さえ入れておけば、もう何も心配しなくていいということですね!
実はそこに大きな落とし穴があります。免責特約を結んでいても、責任を免れられない場合があるんです。
「知っていて黙っていた」場合は、免責特約があっても責任を免れない
民法第572条では、売主が契約不適合を知りながら買主に告げなかった事実については、免責特約があっても責任を免れることができないと定められています。つまり、「シロアリの被害に気づいていたのに黙っていた」「以前雨漏りで補修した跡があるのを知っていたのに説明しなかった」というような場合は、たとえ契約書に「契約不適合責任を負わない」と書いてあっても、後から責任を問われる可能性が残るということです。この点は、以前の記事「相続した実家にシロアリ・雨漏りの跡が…黙って売ると後悔する理由とは？」でも詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。事故物件の告知義務についても、「実家で孤独死が発生したら?事故物件の告知義務と「売買には時効がない」という落とし穴」で同様の考え方を解説しています。
老朽化した”訳あり”実家を売るときにできる備え
ここまで見てきたとおり、契約不適合責任は「免責特約があれば安心」というほど単純な制度ではありません。老朽化した実家を売る際には、次のような備えをしておくと、後々のトラブルを防ぎやすくなります。
- 雨漏り・シロアリ被害・給排水管の不具合など、把握している不具合は告知書にすべて書き出しておくこと
- 不安な箇所があれば、契約前にホームインスペクション(建物状況調査)で専門家に確認してもらうこと
- 契約不適合責任を免責とする特約を結ぶ場合も、それが「知っている不具合を隠すため」にならないよう注意すること
- 契約書・重要事項説明書の内容は、仲介する不動産会社と一つひとつ確認すること
「知っていることはすべて話しておく」というシンプルな姿勢が、実は一番の対策になります。逆に言えば、把握している範囲をきちんと伝えたうえでの売却であれば、過度に恐れる必要はありません。
正直に話すことが、結局は自分を守ることになるんですね。少し安心しました。
そのとおりです。不安な点があれば、契約書を作る前の段階で、遠慮なく仲介会社や専門家に相談してみてくださいね。
まとめ:「免責特約」だけに頼らず、正直な告知を土台にする
契約不適合責任は、2020年の民法改正で「瑕疵担保責任」から整理された制度で、買主は不適合を知った時から1年以内に売主へ通知すれば、修補・代金減額・損害賠償・契約解除を求めることができます。個人間売買であれば免責特約を結ぶことも可能ですが、売主が知っていながら告げなかった事実については、特約があっても責任を免れられません。老朽化した実家を売るときは、把握している不具合をきちんと告知書に書き出し、専門家にも相談しながら進めることが、後悔しない売却への近道です。まずは実家の現在の価値を、無料査定で確認してみてはいかがでしょうか。
※本記事の内容は、法務省が公表する民法(債権関係)改正の解説資料(2026年9月時点)を参考にしています。
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