一戸建て査定の基本：売却と賃貸で迷ったら

相続した一戸建ての活用を考えると、「売却」と「賃貸」に出した場合にどちらの方が良いのか？を考える必要があります。検討する材料として、自分で使用する場合（実際に住む）やそのまま放置するという選択肢を外して考えてみます。また、労力や手間といった部分も除いて考えると、大部分は金銭的にどちらがお得かという点に左右されますので、時間的な観点をふまえて考えていきます。

一戸建ての売却と賃貸のどちらが良いのかを考える上で必要になるのが、
１．一戸建ての査定（売却査定、賃料査定）
２．査定結果をふまえたシミュレーション

です。
まずは一戸建ての査定をして、いくらで売却できるのか、いくらで賃貸に出せるのか、修繕費用はどれくらいかという点を評価していきます。
その上で、売却した場合の損益計算と賃貸に出した場合の損益計算を時間軸を基にシミュレーションすることが大切になります。
一戸建ての査定については、ホームページのメインテーマになりますので、一戸建て査定のポイントや一戸建て査定の基本で理解を深めて下さい。
ここでは、２．査定結果をふまえてのシミュレーションについて解説していきます。

相続した一戸建ての売却についてシミュレーションしていきます。
都内の一戸建てを相続したケースを考えています。
下記がシミュレーションの条件になります。

相続した一戸建てを売却した場合のシミュレーション結果です。
１．建物付きで売却
２．更地にして売却
３．不動産業者に買取
のケースで試算しています。
細かい話はここでは割愛させて頂きます（細かいシミュレーションの結果については別で説明します。）が、相続した一戸建ての売却の場合には、要件を満たすと相続空き家譲渡の特例（3,000万円特別控除）が利用できます。利用の可否で譲渡所得税の金額に大きく関わってきますので、利用可能かどうかを調べることが大切なポイントです。（相続してからおおよそ3年以内に売却が必要です。）

今回のケースでは、税引き後の手取り金額で比べると、
１．建物付き戸建（リフォーム費用300万円、売価6500万円、控除無）
→4703万円
２．更地売却（控除利用、売価6000万円）
→5017万円
３．業者買取（売価5000万円）
→4253万円
という結果となり、1年目の売却で最大5000万円程が手取りとして残る計算になります。

続いて、相続した一戸建ての賃貸についてシミュレーションしていきます。
先ほどと同様に都内の一戸建てを相続したケースを考えています。
下記がシミュレーションの条件になります。

賃貸した場合の結果です。1年目はリフォーム費用（修繕費計上）が発生していますので、税引き前の損益は－84万円。不動産所得が赤字ですので所得税の節税（還付）が行われ、税引き後の損益は－47.8万円、2年目以降はプラスに転じています。同様に10年目まで計算したグラフが下記になります。

10年目の税引き後総損益は1029万円になります。入居者入れ替えの際の空室期間は未考慮、修繕費用も一律で計上するシミュレーションをしていますので、実際にはもう少し目減りするかと思います。

売却する場合も賃貸する場合もどちらにも検討すべき項目がありますので、どちらが有利という事は断言できません。
賃貸の場合は賃貸収入に加えて一戸建ての資産がまだ残っていますので、10年後に一戸建てを売却した場合には、相続空き家譲渡の特例は利用できませんが十分に利益が出ることが予想されます（10年後に売却した場合のシミュレーションも検討してみると良いです）。
また、売却の場合は相続空き家譲渡の特例が利用できる場合があること、その売却金額を他の投資（あるいは不動産投資）で運用することも可能です。

見方を変えると、現時点でまとまった金額が必要な場合は売却、将来的にまとまった金額必要な場合は賃貸といった考え方が出来ます。

そうですね。金銭的以外の要因もありますので、
労力や手間、時間など総合的に考えて判断するのが良いと思います。