「実家を売るタイミング」で損をする人が実は多い
相続した実家、そろそろ売ろうと思っているんですが、いつ売っても同じですよね?
実は、売るタイミング次第で税金の負担がかなり変わってくるんです。早すぎても、遅すぎても、使える特例を逃してしまう可能性があるんですよ。
え、そうなんですか?
はい。今日は「早すぎるとNGな特例」と「遅すぎるとNGな特例」、その両方を押さえた”ベストな売却タイミング”についてお話ししますね。
相続した実家を売却する場合、関係してくる税金の特例は主に2つあります。それぞれ適用のための期限が異なるため、両方を意識して売却スケジュールを立てることが節税のカギになります。
早すぎるとNG?小規模宅地等の特例の「保有継続要件」
実家、早く売ってしまいたいんですが、急いで売ると損することもあるんですか?
はい、その可能性があります。「小規模宅地等の特例」という制度をご存知ですか?被相続人が住んでいた宅地(330㎡まで)について、相続税の計算上の評価額を最大80%減額できる制度です。
この特例を受けるためには、原則として相続税の申告期限(相続開始から10ヶ月)まで、その宅地を保有し続けることが条件になります(配偶者が相続する場合を除く)。この条件を「保有継続要件」と呼びます、というのも聞き慣れない専門用語ですが、要は「申告期限までは持っていてくださいね」というルールだと考えればわかりやすいです。
つまり、相続してすぐに売ってしまうと、この特例が使えなくなるということですか?
その通りです。厳密には「引き渡し日」が申告期限より前かどうかが基準になるので、契約自体は早めに結んでおいて、引き渡しだけを申告期限後にずらす、という進め方も可能です。ただし、急いで売ろうとするとこのルールを見落としがちなので注意が必要です。
遅すぎてもNG?取得費加算の特例の「3年10ヶ月」の壁
じゃあ、逆にゆっくり売ればいいということですね。
そうとも言い切れないんです。今度は逆に「遅すぎるとNG」になる特例もあるんですよ。「取得費加算の特例」という制度です。
相続した不動産を売却すると、売却益に対して譲渡所得税がかかります。相続税を払った上にさらに所得税もかかるのは負担が大きいため、一定の条件を満たせば、納めた相続税の一部を取得費(経費)に上乗せできる制度が用意されています。これが取得費加算の特例です。取得費が増えれば、その分譲渡所得(売却益)が圧縮され、所得税の負担が軽くなります。
それは活用したいですね!いつまでに売ればいいんですか?
相続開始日の翌日から3年10ヶ月以内に売却することが条件です。この期限は「相続税の申告期限(10ヶ月)+3年」で計算されていて、1日でも過ぎると特例は使えなくなります。延長などの救済措置もない、絶対的な期限なので注意してくださいね。
なお、この特例を使うには、相続税を実際に納付していることも条件のひとつです。配偶者の税額軽減などで相続税がゼロになった人は対象外になる点も押さえておきましょう。
両方の特例を活かせる”ベストな売却期間”とは
整理すると……早く売りすぎると小規模宅地等の特例が危なくて、遅く売りすぎると取得費加算の特例が使えなくなる、ということですね。
まさにその通りです!つまり、両方の特例をムダなく活かすなら、「相続税の申告期限(10ヶ月)を過ぎてから」「相続開始から3年10ヶ月が経過する前」の間に売却するのが、税金の面では最もバランスの良いタイミングということになります。
具体的なイメージとしては、相続が発生してからおおよそ10ヶ月〜3年10ヶ月の間が、税制上の”ベストウィンドウ”と言えます。もちろん、実家の売却は税金の話だけで決めるものではありませんが、「税金で損をしないタイミング」という観点では、このスケジュール感を頭に入れておくと安心です。
注意点:空き家の3,000万円控除とは重複できない
以前教えてもらった、空き家の3,000万円特別控除とは併用できるんですか?
良いところに気づきましたね。実は、取得費加算の特例と相続空き家の3,000万円特別控除は重複して適用することができません。どちらか一方を選ぶ必要があるので、実際にはどちらがより多く節税できるか、事前にシミュレーションしておくことが大切です。
一般的には、売却益が大きい場合は3,000万円特別控除の方が有利になりやすい傾向がありますが、相続税額や売却価格によって有利・不利は変わります。判断に迷う場合は、早めに税理士へ相談することをおすすめします。
まとめ:売却スケジュールは「10ヶ月」と「3年10ヶ月」を軸に考える
実家を相続して売却する際には、「早すぎると小規模宅地等の特例が使えなくなる可能性」と「遅すぎると取得費加算の特例の期限を過ぎてしまうリスク」の両方を意識する必要があります。目安としては、相続税の申告期限である10ヶ月を過ぎてから、相続開始から3年10ヶ月が経過するまでの間に売却を進めるのが、税制上はバランスの取れたタイミングです。
ただし、取得費加算の特例と空き家の3,000万円特別控除は併用できないため、どちらがお得になるかは個別の状況によって異なります。売却を検討し始めた段階で、一度専門家に相談し、スケジュールと税金の両面から計画を立てることをおすすめします。
※本記事の内容は国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」等の公表情報を参考にしています。制度の詳細な適用可否は個別の状況により異なるため、実際の申告にあたっては税理士にご確認ください。
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