再建築が出来ない一戸建ては売却できますか？

再建築不可の理由にもよりますが、再建築不可の物件でも売却が出来ないという訳ではありません。ただし再建築不可の物件となると、不安要素や不動産の活用に不自由な点がありますので、一般の相場と比べて査定価格は下がってしまいます。

また、再建築不可の一戸建ての場合は建物を修繕して利用することも出来ますが、再建築不可の土地の場合には、そのままでは使い道が限られてしまい売却に苦戦することもあります。

建築基準法で、幅員4m以上の（建築基準法上の）道路に2m以上接していないと建物を新築することが出来ないと決められています。これは火事などがあった際に消防車や救急車が入れないと安全が担保できない為と言われています。但し建築基準法では、安全が担保できるような不動産であれば例外に建築の許可がもらえることもあります。その為、再建築不可の不動産の場合はどういった理由で再建築不可なのかを調べる必要があります。

対象の不動産が2m以上道路に接している場合は、原則として新築可能です。但し接している（建築基準法上の）道路の幅員が4m未満の場合には、建築することは出来ません。

この場合ですが、幅員4mを確保するように土地の境界面をセットバックする方法があります。（いわゆる2項道路、42条2項）。

古くからある道路等すでに市街地が形成されている場所では所々細い道だったり幅員が4mに足りなかったりしています。そういったエリアでは、4mの幅員を確保するために道路中心線からお互いに2m以上後退することで建築が可能になります。将来的に近隣のすべての物件が建て替えをした場合、きれいな4m道路になります。

道路との設置面が2mに足りない場合も再建築が出来ない土地になります。再建築不可の土地の多くは間口が2mに足りずに評価が下がってしまっています。

この場合の対処方法ですが、間口が2mになるように近隣から土地を購入あるいは賃借することが出来ないか検討します。近隣の土地が広く接道面が十分確保できている場合には、交渉により不足部分を購入したり、不足部分を賃貸する承諾が得やすくなります。反対に近隣の土地もギリギリで2mを確保できているような場合には、不足部分の土地の取得は困難になります。

建築基準法には、43条但し書き（43条2項2号）の許可というものがあります。この43条2項2号には、特例として「敷地の周囲に広い空地を有する建築物、その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りではない」と定めています。

ただし、43条2項2号は個別の事情を考慮して建築審査会が許可を与えるものですので、過去に許可が下りていたからと言ってまた許可が下りるわけではありません。その都度判断になります。

また、建築審査会の許可が下りない場合には再建築は出来ませんので、43条但し書きでも再建築が出来ない物件として売却をしなければなりません。もし再建築不可の価格よりも高値で売却を想定するのなら、近隣の所有者に買い取ってもらうか、近隣の所有者が売却するタイミングで同時売却を打診する方法もあります。

接道している道路が建築基準法上の道路ではない場合は注意が必要です。一見すると整備された道路でも調べてみると建築基準法上の道路ではなく通路という事があります。その場合も再建築不可の土地となってしまいます。

対処法としては、通路は第三者所有あるいは自己の所有になっていると思われますので、位置指定道路として行政庁に申請して許可を得る方法があります。位置指定道路にするには要件がありますので、その要件に満たすかどうかを確認する必要があります。

また、43条但し書き（43条2項2号）の許可を取得するのも一つの方法です。ただし、上記で説明したように許可は必ず下りるものではありませんので、その都度判断されます。

袋地のように全く接道していない土地も再建築不可になります。再建築可能にするには周りを取り囲む囲繞地の所有者から道路への接道分の土地を購入したり賃借しなければなりませんが、取得する（賃借する）土地が多くなり難易度は高めになります。時間をかけて囲繞地の所有者から土地を取得する（賃借する）ことが一つの方法ですが、囲繞地の所有者に買い取ってもらうあるいは同時売却を打診する方法を検討した方が良さそうです。第三者の買い手が付きにくい土地になりますので、早期に処分が必要な場合には不動産業者に買い取ってもらう事も検討する必要があります。

先ほどまでは主に再建築不可の土地について話をしていました。再建築不可の一戸建ての場合には、一戸建ての取り扱いが重要になってきます。そもそも再建築不可の土地に建てられている一戸建ては築年数が経過していますので、通常は土地としての評価となる為、不動産の価値は相場の物件の半値以下とかになってしまいます。将来的には一戸建ては取り壊す必要がでてきますので、再建築不可の土地としての評価になってしまうのは理解が出来ると思います。

ただ、古いとはいうものの建物はまだ健在ですので、建物をリフォームして売却しやすくするということは出来ます。中には躯体は残して大部分はスケルトンの状態からリノベーションをしている一戸建てもあります。見た目は新築に近い建物になりますので、売却や賃貸にしやすいメリットはあります。ただし、あくまでも再建築不可の一戸建てになりますので、購入の際に住宅ローンの利用が出来ないこともあり相場の物件よりも安価でまた売れづらくなってしまいます。賃貸物件としては、売却価格に比べると賃料にはあまり影響は出てきませんので投資用物件としての出口は検討の余地があります。

今話に出たような長期的なスパンで考えてくれる投資家向けに販売すること、あるいは再建築不可の物件を取り扱っている不動産業者に買い取ってもらうことが多くなります。

もし相場の価格に近い水準で売却を検討するのなら、冒頭で挙げたような再建築不可を再建築可の物件にすることも選択肢としてはあります。