一戸建ての査定では何を見られるのか？

一戸建ても分譲マンションも不動産を査定する際のポイントは大きく変わりませんが、

一戸建ての場合、一戸建て特有の個別性（独自性）により評価する項目が多くなります。

まず不動産を査定する際のポイントですが、

分譲マンションの価格を査定する際は、取引事例比較法を採用することがほとんどです。つまり、同じ建物の過去の成約データを基に、広さや階数、向き等を考慮してお部屋の現時点での価格を査定します。

近年のインターネットの発達（AIの台頭）により、建物名と広さが分かれば大体の金額は推定できてしまいます。

実際に価格を分けるポイントとして、内装の状況や賃借人の有無、売主の状況（急いで売りたいのか、ローンは残っているのか等）によっても価格に影響を与えます。ただ、実際に成約する金額を見ると概ね相場の金額に収まっています。

一戸建ての場合は、査定時に評価するポイントが多くなります。
一戸建ては短期間の間に同じ建物が頻繁に売買されるという事はほとんどありませんので、分譲マンションのように取引事例比較法による評価が難しいです。その為、まず土地と建物について分けて評価しないといけません。一般的に土地については近隣の土地の成約データを基に取引事例比較法を、建物については建物そのものを評価する原価法という手法を取ります。

この土地にどういった建物が将来建築できるのか？
建物を建築するにあたって障害となるべきものはあるか？（その障害を取り除くことが出来るのか？）

といった視点で土地を評価していきます。

再建築することが出来ないであったり、水道管やガス管が隣人宅に越境している/されている、通行掘削の承諾が取れないといった場合には土地の価値も下がってしまいます。

現在の状況でそのまま使用できる建物か？

リフォームやリノベーションをすれば使用できる建物か？

解体をしないといけない建物か？

といった視点で建物を評価していきます。

一般的には建物の評価は原価法により、木造の場合は25年位で建物価値がなくなるといった計算をしますが、同じような築年数の物件であっても、建物のメンテナンス状況によって評価が変わります。まだまだ建物が使用できる場合には単純な原価法に捉われずに実際に目で見た評価の方が高く査定できるポイントです。

個別性の高い不動産ですので、土地が広すぎたり建物が高すぎたりした場合には、近隣の相場観をふまえ実際に売却可能な金額に調整したりもします。反対に希少性が高い物件はより高く査定することもします。また、RC造等解体費用が高くなる見込みの建物の場合には、まだ建物が使用可能な状態でも不動産全体で評価が下がることもあります。いずれにしても入念な周辺不動産の調査と土地建物の調査が必要になります。