土地の形が悪い一戸建ては売却できますか？

一戸建てを査定をする場合、建物と土地の評価を行いますが、土地の価格が過半数を占めることが多い為、土地の評価が重要になります。土地の評価は○○万円／坪で計算されますので、広ければ広いほど土地の価値は上がります。ただし、不整形地の場合には土地を活用できる面積が実質的に少なくなってしまいますので、同じ広さの整形地と不整形地を比べると、整形地の方が高く評価出来、土地の価値は変わってきます。

また、前面道路の道路幅や間口（設置する長さ）、角地によっても土地の評価は変わってきます。これは建蔽率や容積率の制限を受け、対象の土地に建てることが出来る建物に制限がかかってしまうからです。道路幅が4mに満たない場合にはセットバックによる影響を受け、旗竿地のような土地は広さが取れても建築できる実際の有効面積は小さくなってしまい、土地の評価に影響を受けます。

注意しておきたいのは、再建築が出来ない土地の場合です。広さがある土地の場合でも、（建築基準法上の）道路に接道していない、接道していても間口が2m未満の場合には一般的に再建築不可の土地とみなされてしまいます。再建築が可能な場合もありますが、その場合は43条但し書き（43条2項2号）の許可を得なければなりませんので、実際に建物が建築できるかは不透明になります。

一概にどれくらいの割合で金額が下がるとは言い切れませんが、再建築不可の土地の場合には評価は3～5割程度は下がってしまいます。実際の売却相場では4割の水準でようやく売れたという例もありますので、なかなか売却は難しいです。通常の住宅ローンを組むことが出来ないことや既存の建物をリフォームする必要がある為、金額が安くならないと売却することが出来ません。
再建築不可の状況を解消できないかを考えて、隣人に売却する方法や隣人から土地の一部を買い取る方法を検討したりします。

土地の形で注意するべき点としては、崖地や法地、擁壁の有無等もあります。崖地や法地というのは簡単に言うと土地の一部が斜面や崖（30度以上勾配がある）になっており、その部分には建物を建築することが出来ない（規制されている）部分になります。土地を評価する際はその部分については、有効面積として評価することが出来ませんので、その分土地の価値は下がってしまいます。また、有効面積に含むためには地盤改良や盛り土、擁壁等の造成工事をする必要があり、その費用が高くなってしまう為、土地の評価はその分下げて考えるようになります。

すでに造成工事を行っている土地の場合でも、土砂災害の恐れがあるエリアに該当する場合もありますので、周辺環境を含め注意が必要です。
また、擁壁についても年数によってひびが入っていたり、地盤が緩んだりと補強が必要になることもあります。現在の状況を確認することはもちろんですが、擁壁の検査済証が発行されているかを確認することで現行の建築基準法に満たした擁壁であるかを確認することが出来ます（※高さ2mを超える擁壁の場合）。

土地の形の話ではないですが、高圧線の下にある土地についても注意が必要です。高圧線の下の土地には、建築物の高さに制限があったり、（特別高圧電線の場合）高圧線の外側から3mの範囲内には建築物等を建ててはいけないといった制限があります。また、高圧線下という事での電磁波の影響（問題はないとされているようですが）を懸念した心理的要因や景観の問題もあり土地の評価は下がってしまいます。

そうですね。ここでは詳しく言及しませんが、他にも
・土地の境界が確定しているのか？
・越境物があるのか？
・地下埋設物はあるのか？
・元々の土地はどのように利用されていたか？
・近隣に悪影響を及ぼすような施設はあるのか？
・心理的瑕疵の要因になるような事例はあるか？
等といった土地の形以外の要因もありますので、土地の形が整形地だから高く売れるという訳ではなく、総合的な評価が必要になります。