相続した実家の土地が、何年も買い手がつかずそのままになっている。固定資産税だけはしっかりかかり続け、売ろうにも査定すら進まない。そんな”手放したくても手放せない”土地を抱えている方は少なくありません。
この記事では、売却以外の選択肢として注目されている「相続土地国庫帰属制度」(そうぞくとちこっこきぞくせいど:相続した土地を一定の条件のもとで国に引き取ってもらえる制度)について、建物がある土地では使えない理由や、費用・注意点を分かりやすく解説します。
実家の土地、何年も売れなくて…もう国に返すことってできないんでしょうか?
実はそれに近い制度があるんです。「相続土地国庫帰属制度」といって、条件を満たせば相続した土地を国に引き取ってもらえます。今日はその仕組みと落とし穴を一緒に見ていきましょう。
「相続土地国庫帰属制度」とは?2023年にできた”手放す”ための制度
相続土地国庫帰属制度は、相続または遺贈によって土地を取得した人が、法務局への申請と審査を経て、その土地の所有権を国に引き取ってもらえる制度です。2023年4月27日に運用が始まった比較的新しい制度で、空き家や耕作放棄地など「相続したものの活用も売却も難しい土地」の受け皿として注目されています。
法務省が公表している最新の統計(令和8年9月30日時点の速報値)によると、全国の申請件数は6,125件、このうち実際に国に引き取られた(帰属した)件数は3,231件です。一方で、却下(そもそも審査の対象にならないと判断されること)が86件、不承認(審査の結果、引き取りを認められなかったこと)が103件にのぼり、取り下げられた件数も1,162件と少なくありません。申請してもすぐに認められるわけではなく、審査には一定の時間がかかる点も押さえておきたいポイントです。
ただし”建物がある土地”は原則として対象外
ここで多くの方が引っかかるのが、建物が建っている土地は、そもそもこの制度の申請対象にできないという点です。実家の土地を国に引き取ってもらいたいと考えても、古家がそのまま残っていれば、まずは建物を取り壊す必要があります。
えっ…じゃあ実家の建物、先に解体しないと申請すらできないんですか?
その通りです。建物を解体して更地にすれば、この要件はクリアできます。ただし簡易な物置程度であれば「工作物」として別の扱いになる場合もあり、判断が難しいケースは事前に法務局に相談するのが安心です。
解体には当然費用がかかりますし、更地にしたことで固定資産税の住宅用地としての軽減が外れ、税額が上がる場合もあります。解体を検討する際は、費用や税負担の変化を事前に確認しておくと安心です。実際の解体費用の目安や、更地にした後の税金の注意点については、以前の記事「実家を解体すれば売れる?更地にする前に知っておきたい固定資産税と再建築の壁」でも詳しく解説しています。
建物以外にも、却下・不承認になりやすいケースがある
建物を解体したからといって、必ず引き取ってもらえるわけではありません。国庫帰属制度には、ほかにもいくつかの却下・不承認の要件が定められています。
- 老朽化した擁壁(ようへき:土地の高低差を支えるコンクリートや石積みの壁)があり、崩れる危険がある
- 樹木が生い茂っていて、管理に支障がある
- 境界が不明確で、隣地との間に争いがある
- 土地に抵当権などの権利が設定されている
- 急な崖地で、管理に過分な費用がかかる
こうした土地は、相続税の支払いを現金ではなく土地そのもので行う「物納」でも、同じような理由で認められにくいことが知られています。再建築不可(さいけんちくふか:建て替えができない土地)や境界が不明確な実家が物納で却下されやすい事情については、以前の記事「実家の相続税、「物納」で納められる?再建築不可・境界不明の家は却下されやすいって本当?」でも触れています。国庫帰属制度と物納は別の制度ですが、「国が関わる手続きほど、土地の状態がきちんとしていないと通りにくい」という点は共通していると言えそうです。
申請にかかる費用は?審査手数料と「負担金」
国庫帰属制度を利用する際には、大きく2つの費用がかかります。
まず、申請時には土地一筆(いっぴつ:登記上で1つの単位として扱われる土地)あたり14,000円の審査手数料が必要です。これは法務省のウェブサイトでも明記されている金額で、注意したいのは、審査の結果却下・不承認になった場合や、申請を取り下げた場合でも、この手数料は返還されないという点です。せっかく解体までしたのに審査で認められなかった、ということもあり得るため、事前に法務局へ相談してから手続きを進める方が安心です。
もう一つが、承認された場合に一度だけ納める「負担金」です。これは国がその土地を10年間管理するのに必要な標準的な費用をもとに算定されるもので、土地の種目(宅地・田畑・森林など)によって計算方法が異なります。承認の通知が届いてから30日以内に納付しないと、承認自体が失効してしまう点にも注意が必要です。正確な負担金の金額は土地ごとに異なるため、解体費用の負担とあわせて、法務局への相談時に確認しておくとよいでしょう。解体費用を少しでも抑えたい場合は、以前の記事「実家の空き家、解体すれば補助金が使える?申請前に知っておきたい注意点とは」で紹介した補助金の活用も検討する価値があります。
費用も手間もかかるんですね…うちみたいに古い家が建ったままの実家だと、簡単には使えなさそうです。
そうなんです。国庫帰属制度は「最後の選択肢」として覚えておく分には心強い制度ですが、実際に使うにはハードルが低くないのが実情です。だからこそ、まずは今の実家がどのくらいの価格で売れそうか、査定で確認してみることをおすすめしています。
まとめ:”手放す”選択肢の一つとして、まずは今の価値を知ることから
相続土地国庫帰属制度は、売却が難しい土地を手放すための新しい選択肢として注目されていますが、建物がある土地は原則対象外であることに加え、擁壁や境界、権利関係など審査のハードルも決して低くありません。審査手数料14,000円は結果にかかわらず返還されないため、思い立ってすぐに申請するのではなく、まずは法務局への事前相談や専門家への相談を通じて、自分の土地が対象になりそうかを見極めることが大切です。
また、国に引き取ってもらう前に、そもそも売却できる可能性がどのくらいあるのかを知っておくことも、後悔しない選択につながります。訳あり物件に慣れた不動産会社であれば、建物付きのままでも、解体後の更地としてでも、現実的な売却可能性を含めて相談することができます。
※本記事の内容は法務省「相続土地国庫帰属制度の統計」(令和8年9月30日時点の速報値)および法務省ウェブサイト掲載情報を参考にしています。
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うちの実家、古い家が建ったままなんですが…こういう状態でも査定をお願いできますか?
もちろん大丈夫ですよ。建物が残ったままでも、更地にする前の状態でも査定は可能です。対象エリアは東京23区を中心に東京都・神奈川県が中心ですが、地方のご実家についてもご相談いただけますので、まずはお気軽にお問い合わせください。