親から実家を相続したとき、「相続税がかかるなら、早く売ってお金にしてしまいたい」と考える方は少なくありません。しかし、実家の土地に使える小規模宅地等の特例(しょうきぼたくちとうのとくれい:一定の条件を満たす自宅の土地について、相続税の評価額を大きく減らせる制度)は、売るタイミングを間違えると使えなくなってしまうことがあります。この記事では、特例の基本的な仕組みと、売却前に必ず確認しておきたい期限について解説します。
実家を相続したら、できるだけ早く売ってしまった方がいいと思っていました…特例って、売るタイミングに関係あるんですか?
はい、大きく関係があります。とくに同居していなかったご家族が実家を引き継ぐ場合、申告期限より前に売ってしまうと、せっかくの特例が使えなくなることがあるんです。順番に見ていきましょう。
特例が使えるかどうかで、相続税の負担が大きく変わることもあります。売却を急ぐ前に、今の実家がどのくらいの価格で売れそうか、価格感だけでも確認しておくと判断しやすくなります。
小規模宅地等の特例とは?実家の土地を最大80%減らせる制度
小規模宅地等の特例とは、亡くなった方が住んでいた自宅の土地について、一定の要件を満たす場合に相続税の評価額を大きく下げられる制度です。実家のような特定居住用宅地等(とくていきょじゅうようたくちとう:亡くなった方やその家族が実際に住んでいた自宅の土地のこと)については、330㎡までの部分について評価額を80%減らすことができます(国税庁の資料による)。たとえば評価額5,000万円の土地であれば、特例が使えると評価額を1,000万円として相続税を計算できることになり、相続税の負担が数百万円単位で変わるケースもあります。
80%も減らせるなら、使わない手はないですね。誰が引き継いでも使えるんですか?
そこがポイントです。この特例は、実家を引き継ぐ人が誰かによって、使うための条件がまったく違うんです。
誰が引き継ぐかで変わる「売ってもいい時期」
①配偶者が引き継ぐ場合
亡くなった方の配偶者が実家の土地を引き継ぐ場合、特例を使うための保有期間の条件はありません。相続した直後に売却しても、特例を使うことができます。
②同居していた親族が引き継ぐ場合
亡くなった方と同居していた子どもなどが引き継ぐ場合は、相続税の申告期限(相続の開始を知った日の翌日から10か月以内)まで、その土地を所有し、かつ住み続けることが条件になります。この期間内に売却(正確には引渡し)をしてしまうと、特例の対象から外れてしまいます。
③別居していた親族が引き継ぐ場合(いわゆる「家なき子特例」)
亡くなった方に配偶者も同居していた親族もいない場合、別居していた親族でも一定の条件を満たせば特例を使えます。これがいわゆる「家なき子特例」です。主な条件は、相続開始前3年以内に、自分や自分の配偶者、3親等以内の親族などが所有する家に住んでいないこと(亡くなった方が住んでいた家は除きます)、相続開始時に自分が住んでいる家を過去に所有したことがないこと、そして同居親族と同じく申告期限までその土地を所有し続けることです。家なき子特例では居住の継続までは求められませんが、保有を続けるという点は同居親族の場合と同じです。
じゃあ、同居していなかった私が実家を引き継ぐことになったら、申告期限より前に売ってしまうと…
その時点で特例の対象から外れてしまう可能性が高いです。配偶者以外の方が引き継ぐときは、まず申告期限がいつなのかを確認することが欠かせません。
申告期限(10か月)より前に売ると、何が起こる?
相続税の申告期限は、相続の開始(通常は亡くなった日)を知った日の翌日から10か月以内です。この期限が来る前に不動産の引渡し(所有権移転)を終えてしまうと、同居親族・家なき子のどちらも「申告期限まで所有を続ける」という条件を満たせなくなり、特例が使えなくなる可能性があります。不動産の引渡しがいつと判断されるかは、契約日ではなく引渡し(所有権移転)が行われた日で判断されるのが通例とされています。売買契約自体は早めに進めつつ、引渡しのタイミングだけ申告期限後に調整できないか、不動産会社や税理士に相談してみる価値はあるでしょう。
なお、相続した実家をいつ売るべきかの基本的な考え方は「実家を売るなら”いつ”がいい?相続税で損しないタイミングの話」でも詳しく解説していますので、あわせてご確認ください。
申告期限が過ぎれば、その後はいつ売っても大丈夫
一方で、申告期限までに特例を使った相続税の申告を済ませてしまえば、その後にいつ土地を売却しても、一度認められた特例が遡って取り消されることはありません。「できるだけ早く現金化したい」という事情がある場合でも、まずは申告期限までの数か月を乗り切れるかどうかを検討するだけで、結果に大きな差が出ることがあります。
実家の固定資産税を相続人の誰が払うのかという点も、申告期限が来るまでの間にあいまいになりやすいポイントです。「実家の固定資産税、遺産分割が終わるまで誰が払う?相続人全員の”連帯納付義務”に注意」もあわせてご覧ください。
小規模宅地等の特例と、空き家の3,000万円特別控除って、別の制度なんですか?
はい、まったく別の制度です。小規模宅地等の特例は相続税を減らす制度で、空き家の3,000万円特別控除は売却時の所得税(譲渡所得)を減らす制度です。適用の条件もそれぞれ別に確認する必要があります。
空き家の3,000万円特別控除については「相続した空き家の3,000万円控除、期限は2027年のまま?延長要望のゆくえと今できること」で解説していますので、両方の制度を混同しないよう、あわせて確認しておくと安心です。
まとめ:売る前に「申告期限」と「誰が引き継ぐか」を確認しましょう
小規模宅地等の特例は、実家を引き継ぐ人によって条件が大きく異なり、同居していなかった親族(家なき子)や同居していた親族が引き継ぐ場合は、相続税の申告期限(10か月)まで土地を所有し続けることが欠かせません。急いで売却してしまう前に、まずは誰が実家を引き継ぐことになるのか、そして申告期限がいつなのかを確認しましょう。そのうえで、今の実家がどのくらいの価格で売れそうかを把握しておけば、特例を使うために待つべきか、事情があって急ぐべきかの判断がしやすくなります。
※本記事の内容は国税庁「小規模宅地等の特例」に関する公開資料(2026年分)を参考にしています。
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実家、同居していなかった私が引き継ぐことになりそうで…申告期限までは売らない方がいいとして、今のうちに価格だけ知っておきたいんですが、査定ってお願いできますか?
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