「相続税を払ったばかりなのに、実家を売ったらまた税金がかかるなんて…」——相続した実家の売却を考えたとき、こうした戸惑いの声を耳にすることがあります。実は、相続税を支払った人が相続財産を売却したときの譲渡所得税(売却で得た利益にかかる税金)には、納めた相続税の一部を“取得費”(その不動産を取得するためにかかった費用)に上乗せできる“取得費加算の特例”という制度があります。ただしこの特例には、相続開始からおよそ3年10か月以内に売却するという期限があり、知らないまま期限を過ぎると使えなくなってしまいます。この記事では、取得費加算の特例の仕組みと期限、そして空き家の3,000万円特別控除との関係について、分かりやすく解説します。
実家を売って相続税を払ったばかりなのに、売却した分にもまた税金がかかるんですか?何だか二重に取られているような気がして…。
そのお気持ち、よく分かります。実は相続税を払った方には、その一部を売却時の税金計算に活かせる制度があるんです。ただしこの制度には期限があるので、今日は仕組みと期限を一緒に見ていきましょう。
期限が迫ってから慌てないためにも、気になる方はまず価格帯だけでも確認してみるのも一つの方法です。
“取得費加算の特例”とは?相続税の一部を“取得費”に上乗せできる制度
不動産を売ったときにかかる譲渡所得税は、売却価格から取得費(買ったときの値段など)や譲渡にかかった費用を差し引いた“譲渡益”に対して課税されます。相続で取得した実家の場合、取得費は親などが昔買ったときの価格をそのまま引き継ぐため、相続税を別に払っていても、譲渡所得税の計算上は特に有利になるわけではありません。そこで用意されているのが、国税庁が定める「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」です。相続税を支払った人が、その相続財産を一定期間内に売却した場合、譲渡所得の計算上、取得費に相続税額の一部を加算できるという制度です。
相続税と譲渡所得税って、そもそも別の税金ですよね?それなのに相続税を使って譲渡所得税を減らせるんですか?
はい、別の税金です。ただ、同じ不動産に対して相続税と譲渡所得税が重ねてかかる負担を和らげるために、相続税額の一部を取得費として認めてもらえる、という考え方の制度なんです。
使うための3つの条件—期限はいつまで?
この特例を使うには、主に次の3つの条件を満たす必要があります。
- 相続または遺贈によって財産を取得したこと
- その財産を取得した人に、相続税が課税されていること
- 相続開始があった日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること
相続税の申告期限は、通常相続開始から10か月後です。そこからさらに3年を数えるため、実際には相続開始からおよそ3年10か月以内に売却を終える必要がある、という期限になります(正確な期限は申告期限など個々の事情によって変わるため、税務署や税理士への確認をおすすめします)。「実家をどうするか、まだ決めていない」と先延ばしにしているうちに、この期限を過ぎてしまうケースも少なくありません。
加算できる金額はどう計算する?
取得費に加算できる相続税額は、次の式で計算します。
相続税額 ×(譲渡した財産の相続税評価額 ÷ 相続税の課税価格の合計額)。
この計算は譲渡した財産ごとに行い、計算結果が特例を使わない場合の譲渡益を超える場合は、その譲渡益相当額が上限になります。
例えば、相続税を900万円支払った人が、相続税の課税価格の合計額が6,000万円、そのうち今回売却する実家の相続税評価額が2,000万円だったとします。この場合、加算できる相続税額は900万円 ×(2,000万円 ÷ 6,000万円)= 300万円となり、譲渡所得の計算上、取得費に300万円を上乗せできることになります(あくまで一例であり、実際の金額は個々の相続税額や評価額によって異なります)。確定申告の際には「相続税の計算明細書」などの添付書類も必要になります。
計算、ちょっと難しそうですね…。自分でできるものなんでしょうか?
数字を当てはめればできる計算ですが、添付書類もあるので、確定申告の時期に税理士へ相談しながら進める方も多いですよ。
空き家の3,000万円特別控除と同時に使える?
相続した実家を売るときの税金の特例としては、「相続した空き家の3,000万円控除、期限は2027年のまま?延長要望のゆくえと今できること」でも紹介した“空き家の3,000万円特別控除”も知られています。ただし、取得費加算の特例と空き家の3,000万円特別控除は、同じ譲渡について併用することができず、どちらか有利な方を選ぶ必要があります。一般的には3,000万円特別控除のほうが有利になりやすいとされていますが、相続税を多く払った場合などは取得費加算の特例が有利になることもあるため、どちらを使うべきかは個別に計算して比較する必要があります。なお、そもそも取得費がいくらだったか分からない、というケースについては、以前の記事「実家を売ったら、買った時の値段がわからない…譲渡所得税が増える「取得費不明」の落とし穴とは?」でも詳しく解説しています。
じゃあ、両方使えればもっとお得になりそうなのに…。
そう思いますよね。でも実際はどちらか一方を選ぶ決まりになっているので、自分のケースではどちらが有利か、事前に比較しておくことが大切です。
まとめ:期限を知らずに損をする前に、早めの確認を
取得費加算の特例は、相続税を払った人が実家などを売るときの負担を和らげてくれる制度ですが、相続開始からおよそ3年10か月以内という期限があり、空き家の3,000万円特別控除とは併用できません。「とりあえず後で考えよう」と先延ばしにしているうちに、使える特例そのものがなくなってしまうこともあります。まずは今の実家がどのくらいの価格で売れそうかを知ることが、損をしない売却の第一歩になります。また、相続登記(不動産の名義を正式な相続人に変更する手続き)が済んでいないと、そもそも売却を進められないため、以前の記事「実家の相続登記、まだ済んでいませんか?義務化の猶予期限が目前に迫っています」もあわせてご確認ください。
※本記事の内容は国税庁タックスアンサーNo.3267および税理士ドットコムの解説記事(いずれも2026年10月時点の公開情報)を参考にしています。
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