相続空き家の3,000万円控除、ご存知ですか?
相続した実家がずっと空き家のままなんですが、売るときに使える税金の控除があると聞きました。急いだ方がいいんでしょうか?
はい、「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除」、通称”相続空き家の3,000万円控除”のことですね。制度自体は知られていても、期限や条件を見落として使えなくなるケースが多いので、今日は注意点を整理しましょう。
相続した実家を売却した際、一定の条件を満たすと、譲渡所得(売却益)から最大3,000万円を控除できる制度があります。譲渡所得にかかる税金が大きく軽減されるため、相続した空き家を売る際にはぜひ活用したい制度です。ただし、この制度には見落としやすい期限・条件がいくつもあります。
見落としやすいポイント①「相続開始から3年」の期限
うちは相続してからもう2年くらい経っています。まだ大丈夫ですよね?
ここが一番の落とし穴なんです。この特別控除には「相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売却する必要があるという期限があります。「3年」という数字だけが独り歩きしがちですが、正確には年単位で区切られる点に注意が必要です。
たとえば2023年5月に相続が始まった場合、3年を経過する日は2026年5月ですが、期限は「その日の属する年」である2026年12月31日までとなります。「まだ3年経っていないから大丈夫」と思っていても、年末が近づくと一気に期限が迫ってくることがあるため、早めのスケジュール確認が欠かせません。
見落としやすいポイント②相続人が3人以上だと控除額が減ることがある
兄弟で実家を相続したんですが、これも関係あるんですか?
大きく関係します。以前は相続人の数に関わらず一人あたり最大3,000万円の控除が受けられましたが、令和6年1月1日以降の譲渡からは、家屋や敷地を取得した相続人が3人以上いる場合、一人あたりの控除額の上限が2,000万円に引き下げられました。相続人が2人以下であれば、これまで通り一人あたり最大3,000万円です。
兄弟姉妹で実家を共有相続しているケースは多く、人数によって控除額の上限が変わる点は見落とされがちです。
見落としやすいポイント③制度自体にも適用期限がある
この控除、ずっと使える制度ではないんですか?
そうなんです。制度自体にも適用期限が設けられていて、対象となる譲渡は令和9年(2027年)12月31日までに行う必要があります。個々の相続案件の「3年ルール」とは別に、制度そのものの期限も存在するという二重構造になっているんです。
つまり、「自分の相続からまだ3年経っていないから大丈夫」と思っていても、制度自体の期限が先に来てしまう可能性もあるということです。両方の期限を意識しておく必要があります。
そのほか押さえておきたい主な適用条件
期限以外にも、次のような条件を満たす必要があります。
- 相続開始の直前まで被相続人(亡くなった方)が一人で居住していた家屋であること(一定の場合は老人ホーム等への入所も可)
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること(区分所有建物を除く)
- 相続から譲渡まで、事業用・貸付用・居住用として使用されていないこと
- 売却代金が1億円以下であること
- 家屋付きで売る場合は現行の耐震基準を満たすこと、または家屋を解体して更地で売却すること
意外と条件が多いんですね……。うちの実家が対象になるか、自分で判断できるか不安です。
昭和56年5月31日以前の建築かどうかや、耐震基準を満たしているかどうかは、登記簿や建築確認の記録で確認できます。ご自身での判断が難しい場合は、税理士や不動産会社に早めに相談することをおすすめします。
まとめ
相続空き家の3,000万円特別控除は、譲渡所得の税負担を大きく軽減できる制度ですが、「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」という期限、相続人が3人以上だと控除額が2,000万円に下がる点、そして制度自体が令和9年12月31日までの時限措置である点など、見落としやすいポイントが複数あります。
「まだ3年経っていないから」と後回しにしていると、年単位の期限や制度の適用期限に間に合わなくなるおそれがあります。相続した実家をまだ売却していない方は、早めに期限と条件を確認し、対象になりそうであれば早めの売却スケジュールを検討することをおすすめします。
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