「まさかうちが」実は多くの実家がこの落とし穴にはまっている
実家の土地が道路にちゃんと面していなくて、「再建築不可」だと不動産会社さんに言われたんですが、そんなに大きな問題なんでしょうか?
実は、いま建っている建物を取り壊して建て替えることが、原則できなくなるという大きな制約なんです。古くから住み継がれてきた住宅街ほど、このケースは珍しくありません。今日はその仕組みと対処法を詳しく見ていきましょう。
相続した実家を調べてみたら、実は再建築不可物件(現在建物が建っていても、取り壊すと新たに建て直すことができない土地)だった、というケースは決して珍しくありません。特に区画整理が行われる前からある古い住宅街では、こうした土地がまとまって存在していることもあります。
そもそも”再建築不可”とはどういう状態か
接道義務を満たしていない土地
再建築不可となる主な原因は、建築基準法第43条で定められた接道義務(建物を建てる敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないというルール)を満たしていないことです。旗竿地(敷地の一部が細い通路状になっている土地)で通路部分の幅が2mに届かない場合や、接している道が建築基準法上の道路と認められていない場合などが該当します。
今は家が建っているのに、なぜ建て替えられなくなるんですか?
接道義務は建築基準法が施行された後に定められたルールなので、それ以前から建っている建物には適用されません。ただし一度取り壊してしまうと、現在のルールに照らして建築確認が下りず、新たに建てることができなくなるんです。今の建物が建っていられるのは、いわば「既存の権利」によるものなんですね。
再建築不可の実家をそのまま持ち続ける3つのリスク
再建築不可の実家をそのまま所有し続けると、主に次のようなリスクがあります。
- 地震や火災などで建物が倒壊・滅失すると、二度と建て直せない
- 買い手が住宅ローンを利用しにくく、売却時の買い手が限定されやすい
- 誰も住まずに放置すると老朽化が進み、近隣からの苦情や空き家対策特別措置法上の指導対象になることがある
建て直せないなら、いっそ更地にして土地だけ売った方がいいんでしょうか?
それはおすすめできません。更地にすると建物がなくなるため、固定資産税の住宅用地特例(税額が軽減される制度)が適用されなくなり、税負担が増えてしまう可能性があります。しかも再建築不可の土地は更地にしても新しく家を建てられないため、更地にする前に必ず専門家へ相談することが大切です。
再建築が認められる例外もある
再建築不可の土地でも、すべてが絶望的というわけではありません。建築基準法第43条2項2号(通称「43条但し書き」)には、接道義務を満たしていない土地でも、周辺の状況から交通上・防火上・衛生上支障がないと認められれば、特定行政庁(市区町村など)が建築審査会の同意を得たうえで建築を許可できるという例外規定があります。
ただし、これは所有者の権利ではなく行政の裁量による許可のため、必ず認められるとは限りません。実際に活用できるかどうかは、役所の建築指導課などへの事前相談が必要です。
再建築不可の実家を売却する方法
再建築不可物件は一般の不動産会社では取り扱いを断られることもありますが、次のような売却方法があります。
- 隣接する土地の所有者に売却や譲渡を打診する(隣地と合わせることで接道義務を満たせる場合がある)
- 再建築不可物件の取り扱いに慣れた専門の買取業者に相談する
- 43条但し書きなど、建て替えを可能にする方法がないか役所や専門家に確認する
「再建築不可」と聞くと売却をあきらめてしまいがちですが、状況を正しく把握したうえで適切な相手に相談すれば、売却できる可能性は十分にあります。
まとめ
相続した実家が再建築不可だった場合、建物が倒壊すれば建て直せない、買い手が限定されやすい、放置すると固定資産税や近隣トラブルのリスクが高まるといった問題を抱えることになります。一方で、43条但し書きによる建築許可や、隣地所有者への売却、専門の買取業者への相談など、対処の選択肢は複数あります。
「うちの実家は再建築不可かもしれない」と感じたら、まずは現状を正確に把握することが、今後の方針を決める第一歩になります。
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