相続した実家を売る前に確認したい、住所変更登記の義務化
実家を相続したので、そろそろ売却を考えています。物件の状態や査定額は気になっていたんですが、登記簿なんて特に見ていませんでした…。
実はそこ、多くの方が見落とすポイントなんです。2026年4月から「住所変更登記の義務化」という新しいルールが始まっていて、登記簿の中身次第では売却の手続きが止まってしまうこともあるんですよ。
「相続した実家をそろそろ売ろうか」と考えたとき、多くの方がまず気にするのは物件そのものの状態や査定額だと思います。しかし実は、それ以前の「登記簿の中身」でつまずくケースが増えています。原因のひとつが、2026年4月から始まった「住所変更登記の義務化」です。この記事では、制度の内容と、相続した一戸建てを売るときにどんな影響があるのかを、できるだけわかりやすく整理します。
住所変更登記の義務化とは
「住所変更登記」って、そもそもどんな制度なんですか?誰が対象になるんでしょう。
対象になるのはどんな人?
不動産の名義人(登記簿上の「持ち主」として記録されている人のこと)が引っ越しや結婚などで住所・氏名を変えた場合、変更があった日から2年以内に、法務局へ変更登記を申請することが義務になりました。個人・法人を問わず、すべての所有者が対象です。
注意したいのは、施行日である2026年4月1日より前の住所変更も対象になる点です。「何年も前に引っ越したきり、登記簿の住所を直していない」という方も、さかのぼって義務の対象になります。
もし登記をしないまま放っておいたら、どうなるんですか?
期限を過ぎるとどうなる?
正当な理由なく申請を怠ると、法務局からの催告(「登記してください」という連絡)を経たうえで、5万円以下の過料(行政上の金銭的なペナルティで、刑事罰の「罰金」とは別のものです)が科される可能性があります。いきなり罰則が来るわけではありませんが、放置してよいものでもありません。
なお、負担を軽くする仕組みとして「検索用情報」をあらかじめ届け出ておくと、法務局が住民票の情報をもとに、本人の了承を得たうえで登記を自動的に更新してくれる制度も用意されています。
相続した実家を売るときに何が問題になるのか
過料だけでなく、実際に「売却」の場面でも影響が出ることがあるんです。特に相続した実家では注意が必要ですよ。
決済の段階で書類が止まりやすくなる
不動産の売却では、契約から決済(代金の受け渡しと登記の移転)までの間に、売主の本人確認や登記簿の記載内容の確認が行われます。登記簿上の住所と実際の住所が食い違っていると、この段階で書類の補正が必要になり、決済日程がずれ込む原因になります。特に相続した実家の場合、亡くなった親御さんの代から住所が更新されていない、あるいは相続人自身の住所が転居後に反映されていない、というケースが少なくありません。
相続登記と住所変更登記、両方必要になることも
相続によって不動産を取得した場合、取得を知った日から3年以内に相続登記(名義を亡くなった方から相続人に変更する手続き)を行う義務もすでに始まっています。相続登記をしないまま相続人自身が転居していた場合、相続登記と住所変更登記の両方を並行して進める必要が生じ、手続きがより複雑になります。
うちも、相続してからまだ名義変更していないかもしれません…。今からできることはありますか?
今からできる対策
まずは登記簿を確認する
法務局や登記情報提供サービスで、対象の不動産の登記簿を取り寄せ、住所が最新かどうかを確認しましょう。特に「相続したけれど名義変更をまだしていない」「何年も前に引っ越した」という心当たりがある方は要チェックです。
売却を考え始めたタイミングで整理しておく
売却の意思が固まってから登記の不備に気づくと、その分だけ売却のスケジュールが後ろ倒しになります。査定や相談を始める段階で、あわせて登記簿の状態も確認しておくと、後々の手続きがスムーズになります。
登記簿の確認は、査定のご相談と同じタイミングで済ませてしまうのがおすすめです。難しい場合は司法書士や不動産会社に相談してみてくださいね。
まとめ
2026年4月から始まった住所変更登記の義務化は、相続した実家を「売る・売らない」の判断そのものには直接関係しませんが、いざ売却を進める段階になって手続きの足かせになることがあります。過料の対象になるかどうかだけでなく、決済のスケジュールに影響しうる点も踏まえ、実家の登記簿の状態を早めに確認しておくことをおすすめします。ご自身での確認が難しい場合は、司法書士や不動産会社への相談も検討してみてください。
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