「実家の売却を考えているけれど、親が認知症になったらどうなるんだろう」——相続前の実家について、こうした不安を感じたことはないでしょうか。実際、親が認知症などで判断能力を失ってしまうと、たとえ家族であっても本人名義の不動産を自由に売却することはできなくなります。すでに判断能力が低下してしまった後の対処法としては、家庭裁判所が後見人を選ぶ”成年後見制度”がありますが、この制度は財産の保護を優先するため、実家の売却に家庭裁判所の許可が必要になるなど、手続きに時間がかかることが少なくありません。そこで注目したいのが、親がまだ元気なうちに契約を結んでおく”家族信託”という備え方です。この記事では、家族信託の基本的な仕組みと、できること・できないこと、費用の目安、そして検討する際の注意点を整理します。
親はまだ元気なんですが、将来認知症になったら実家が売れなくなるかもと聞いて、急に不安になってきました…。
それは早いうちに知っておいて良かったですね。実は、判断能力があるうちに契約を結んでおくことで、将来の売却をスムーズにできる「家族信託」という方法があります。順番に見ていきましょう。
“家族信託”とはどんな仕組みなのか
家族信託とは、親(委託者)が信頼できる家族(受託者)に不動産や預貯金などの財産の管理・処分を託す契約です。親は財産から生じる利益を受け取る”受益者”として、これまでと同じように生活を続けながら、実際の管理や売却といった手続きは受託者が単独で行えるようになります。たとえば実家を信託財産にしておけば、親の判断能力が低下したあとでも、受託者である子が実家を売却し、その代金を親の介護費用や生活費にあてることができます。なお、家族信託では親自身が”受益者”になる、いわゆる”自益信託”というかたちが一般的です。財産を家族のために勝手に移してしまうわけではなく、財産から生まれる利益は引き続き親自身のものになる、という点を押さえておくと仕組みが分かりやすくなります。
家族信託と成年後見制度、何がどう違うのか
両者の最大の違いは、”いつ”利用できるかという点です。成年後見制度は判断能力が低下した後に家庭裁判所が後見人を選ぶ仕組みで、財産の保護が優先されるため、実家を売却する際にも家庭裁判所の許可が必要になるなど、運用に制限が生じやすくなります(この制度については親が認知症になったら実家は売れない?成年後見制度を使った実家売却の基本の記事で詳しく解説しています)。一方、家族信託は判断能力があるうちに契約を結ぶため、いざ売却のタイミングが来たときに、受託者が単独で手続きを進められるというメリットがあります。ただし、家族信託はあくまで財産管理・処分のための仕組みで、介護施設への入居契約などの”身上監護”は対象外という点には注意が必要です。身上監護まで任せたい場合は、任意後見制度などとの併用を検討することになります。
でも、もし親が先に認知症になってしまったら、その時点で家族信託を結ぶのは…もう無理なんでしょうか?
そこがまさに注意したいポイントです。家族信託は契約なので、結ぶ時点で本人に契約の内容を理解できる判断能力が必要になります。
家族信託で”できること”と”できないこと”
家族信託は便利な仕組みですが、万能ではありません。検討する前に、できることとできないことを整理しておきましょう。
- できること:親の判断能力が低下した後も、受託者が実家や預貯金を単独で管理・売却できます。売却代金を親の介護費用や生活費にあてやすくなり、遺言のように次の世代だけでなくその先の承継先まで指定することもできます。
- できないこと:介護施設への入所契約などの”身上監護”は信託の対象外です。相続税そのものを軽減する効果はなく、委託者の判断能力が失われたあとに新たに契約を結ぶこともできません。
家族信託は委託者と受託者双方の合意にもとづく契約のため、重度の認知症になってからでは契約を結ぶことができません。軽度の段階であれば、本人が契約内容を理解し答えられるかどうかを公証人が判断したうえで契約できる場合もありますが、その可否は個別の状況次第です。つまり、「まだ大丈夫だろう」と先延ばしにしているうちに、家族信託という選択肢自体がなくなってしまうリスクがあるということです。また、受託者となる家族には管理の手間や責任が生じ、他の家族から疑念を持たれてしまうことがある点にも注意が必要です。
家族信託にかかる費用の目安
家族信託を専門家に依頼して組成する場合、信託財産の1%前後がコンサルティング費用の目安とされ、公正証書の作成費用や不動産の名義変更にかかる登録免許税(土地は固定資産税評価額の0.3%、建物は0.4%という軽減措置が案内されています。土地の0.3%の軽減措置は2026年3月31日までの時限的な特例とされており、2026年10月時点でこの措置が延長されているかどうかは確認できていません。適用時の税率は登記を担当する司法書士や法務局に必ずご確認ください)なども別途必要になります。たとえば自宅不動産を含む信託財産が5,000万円程度のケースで、専門家への依頼から公正証書作成、登記までを合計すると50万円~100万円程度かかるという試算例もあります。費用は信託財産の額や設計内容によって大きく変わるため、複数の専門家(司法書士・弁護士など)に見積もりを確認することをおすすめします。
検討するなら、まず何から始めればいいのか
家族信託を検討する場合、大まかな進め方は次のとおりです。
- まず家族で、実家や親の財産について将来どうしたいかを話し合う
- 家族信託に詳しい司法書士・弁護士などの専門家に相談し、設計内容や費用の見積もりを確認する
- 信託契約書を作成し、公正証書として残す
- 不動産がある場合は、信託を登記して名義を受託者に変更する
特に①の「家族で話し合う」段階は、専門家に相談する前の準備として欠かせません。実家をいつ・どのように売却するのかという方針自体が決まっていないと、信託の設計も具体的に進めにくくなります。実家の相続について、まだ方針が決まっていないご家庭も少なくありません(実家の相続、方針が決まっている人はたった5%?あなたが今すぐ確認すべき3つのことの記事もあわせてご覧ください)。
これはもう、家族で話し合わないといけなさそうですね。
そうなんです。だからこそ、本人が元気なうちに、家族みんなで「実家をどうするか」を話し合っておくことが、家族信託を使う・使わないに関わらず、いちばんの備えになります。
まとめ:検討するなら、親が元気な”今”が一番良いタイミング
家族信託は、親が元気で判断能力があるうちにしか選べない備え方です。実家の売却を将来の選択肢として残しておきたいなら、認知症になる前の今のうちに家族で話し合っておくことが何より大切です。家族信託を組むかどうかはもちろん、そもそも実家を売るなら”いつ”がいい?相続税で損しないタイミングの話という方針自体も、親が元気なうちに相談しておくことで、いざというときの選択肢を大きく広げることができます。まずは家族内で実家の将来について話し合い、必要に応じて家族信託に詳しい司法書士・弁護士、不動産会社への相談を検討してみてください。
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