親が認知症になったら、実家は”誰にも”売れなくなる?
「親が高齢者施設に入ることになったので、実家を売ってその費用にあてたい」というご相談は、実はとても多く寄せられます。ところが、いざ不動産会社に相談してみると「ご本人様の意思確認ができないと、契約を進めることができません」と言われてしまうケースが少なくありません。実家の名義が親のままである以上、たとえ子どもであっても、親に代わって勝手に売買契約を結ぶことはできないのです。この記事では、親御さんの判断能力が低下してしまった場合に実家を売るための「成年後見制度」の基本と、認知症になる前にできる備えについて分かりやすく解説します。
親が最近もの忘れが増えてきて…そろそろ実家を売って施設費用にあてたいのですが、親の代わりに私が契約すればいいですよね?
実はそこが、法律上とても難しいポイントなんです。今日は、親御さんの判断能力が低下したときに実家を売る方法について、一緒に整理していきましょう。
なぜ「認知症」だと契約できなくなるのか?意思能力という壁
不動産の売買契約は、法律上の効果を生む重要な「法律行為」です。民法3条の2では、契約をする時点で「意思能力」(取引の内容やその結果を理解し、判断できる能力のこと)を欠いていた場合、その契約は無効になると定められています。つまり、認知症が進行して意思能力がないと判断される状態で親御さんが売買契約書に署名・押印しても、法律上は「契約がなかった」ことになってしまう可能性があるのです。
不動産会社や買主、住宅ローンを扱う金融機関も、この無効リスクを非常に警戒します。そのため、本人の意思確認ができない状態だと分かった時点で、仲介や契約手続き自体を進められなくなるのが実務上の一般的な対応です。「子どもが代わりに実印を押せばいい」というわけにはいかない、という点がまず押さえておきたい最初のポイントです。
では、私たち家族はどうすればいいのでしょうか…?このまま実家を売ることはあきらめるしかないんですか?
あきらめる必要はありませんよ。判断能力が不十分な方に代わって、財産管理や契約を行う「成年後見制度」という仕組みが用意されています。
実家を売るための頼れる制度「成年後見制度」とは
成年後見制度とは、認知症や知的障害などで判断能力が不十分になった方に代わって、家庭裁判所が選んだ「後見人」等が財産管理や契約を行う制度です。すでに判断能力が低下したあとに利用するのが「法定後見」で、本人の判断能力の程度に応じて後見・保佐・補助の3類型に分かれます。もっとも判断能力の低下が大きい場合に選ばれるのが「後見」で、この場合、後見人は本人に代わって不動産の売却など幅広い財産管理を行うことができます。
これに対して、本人がまだ元気なうちに「将来、判断能力が低下したら誰に財産管理を任せるか」をあらかじめ契約で決めておく制度が「任意後見制度」です。信頼できる家族や専門家と契約を結んでおくことで、いざというときにスムーズに後見人としての活動を始められるという特徴があります。
実家を売るときの特別ルール「居住用不動産処分許可」
後見人が選ばれたからといって、すぐに実家を自由に売却できるわけではありません。民法859条の3では、後見人が本人の「居住用不動産」を売却・賃貸・抵当権設定などで処分する場合には、あらかじめ家庭裁判所の許可を得なければならないと定められています。ここでいう居住用不動産には、現在実際に住んでいる家だけでなく、過去に住んでいた実家や、将来住む可能性のある家も含まれると解釈されているため、多くの実家売却のケースがこのルールの対象になります。
家庭裁判所の許可を得ずに居住用不動産を売却した場合、その売買契約は無効になります。買主やその後の住宅ローンにも影響が及ぶため、後見人はもちろん、仲介する不動産会社もこの許可を得る前に契約を進めることはありません。なお、後見人の選任そのものにも一定の期間がかかります。鑑定の要否や親族への意向照会の有無などによって幅はありますが、申立てから後見人が選ばれるまでおよそ1〜4か月程度かかるとされています。そこからさらに居住用不動産処分許可の申立てが必要になるため、「施設費用が今すぐ必要」という場合は、できるだけ早く手続きに着手することが重要です。
思っていたより時間がかかるんですね…。施設の費用は待ってくれないので、早めに動いておいた方がよさそうです。
そのとおりです。「もう認知症が進んでしまった」という段階では手続きに時間がかかりますので、まずは家庭裁判所や司法書士、弁護士など専門家に早めに相談することをおすすめします。
認知症になる前にできる、実家の”生前対策”
ここまで見てきたとおり、判断能力が低下してからの手続きには時間も手間もかかります。そこであわせて知っておきたいのが、親御さんがまだ元気なうちにできる備えです。ひとつは先ほど触れた「任意後見契約」、もうひとつは「家族信託」(信頼できる家族に不動産などの財産の管理・処分を託しておく契約の仕組み)です。家族信託を活用すれば、家庭裁判所の許可を待たずに、契約であらかじめ定めた範囲で実家の売却を進められる場合もあります。
とはいえ、こうした対策はあくまで親御さんの判断能力があるうちにしか結べません。以前の記事「実家の相続、方針が決まっている人はたった5%?あなたが今すぐ確認すべき3つのこと」でも触れているとおり、実家の将来について家族で方針を決めている世帯は多くありません。「まだ元気だから」と先延ばしにしているうちに認知症が進み、動けなくなってしまうケースは決して珍しくないのです。
また、親御さんが施設に入居した後、実家がそのまま空き家として残ってしまうケースもよく見られます。誰も住まなくなった家をどう扱うかについては、以前の記事「住まなくなった一戸建て、放置していませんか?」でも詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。
うちはまだ親が元気なので、今のうちに家族で話し合っておきたいと思います。
とても良いお考えだと思います。判断能力があるうちに”もしも”に備えておくことが、実家を”塩漬け”にしない一番の近道ですよ。
まとめ:判断能力が低下する前に、実家の”今の価値”を知っておく
親御さんが認知症などで判断能力を失ってしまうと、実家の売却には成年後見制度の利用と、家庭裁判所による居住用不動産処分許可という二段階の手続きが必要になり、時間も手間もかかります。だからこそ、判断能力があるうちに任意後見契約や家族信託といった対策を検討しておくこと、そして実家が今どのくらいの価格で売れるのか、”今の価値”を家族で把握しておくことが、いざというときの選択肢を広げる第一歩になります。まずは無料査定で、実家の現在の価格帯を確認してみてはいかがでしょうか。
※本記事の内容は法務省・裁判所の公表資料および全日本不動産協会等の解説記事(2026年9月時点)を参考にしています。
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親が元気なうちに、成年後見や家族信託のことも含めて実家の査定をお願いすることはできますか?
もちろんです。成年後見や家族信託を検討している段階でも、無料で実家の査定を承っております。対象エリアは東京23区を中心に東京都・神奈川県が中心ですが、地方のご実家についてもご相談いただけますので、まずはお気軽にお問い合わせください。