相続した実家を、兄弟姉妹など複数人の「共有名義」のまま持っている方は少なくありません。いずれ売ろうとは思っていても、全員の予定が合わなかったり、話し合いが先延ばしになったりするうちに、共有者の一人が高齢になり、認知症などで判断能力が低下してしまうケースが増えています。
共有名義の不動産は、原則として共有者全員の同意がなければ売却できません。そのため、共有者の一人が認知症になり、意思表示ができない状態になると、「売ろう」という話自体が止まってしまいます。今回は、同意が取れない共有不動産をどう動かしていくか、”成年後見制度”との関係を中心に解説します。
実家は私と兄、妹の3人の共有名義なんですが、兄が認知症になってしまって…。もう売る話なんてできないんでしょうか?
あきらめなくて大丈夫ですよ。お兄様ご本人が自由に判断できない状態でも、「成年後見制度」という仕組みを使えば、売却に向けて動くことができます。今日はその基本を一緒に見ていきましょう。
共有名義の不動産は、なぜ”全員の同意”が必要なのか
民法では、共有物を売却するなど「変更・処分」にあたる行為について、共有者全員の同意が必要と定められています(民法251条)。これは、リフォームの範囲を超える修繕や、建物の取り壊しなどにも共通するルールです。一方、賃貸に出す・管理会社を決めるといった「管理行為」は共有者の過半数の同意で決められる場合もありますが、不動産そのものを売る行為は、この管理行為とは区別され、全員の同意が原則となります。
そのため、共有者が3人いて2人が売却に賛成していても、残り1人が反対している、あるいは意思表示ができない状態であれば、原則として売却を進めることはできません。共有者が「反対している」場合の対処法については、以前の記事「実家の共有者が売却に反対したら?話し合いで決まらない時の”共有物分割請求訴訟”とは」でも解説していますので、あわせてご確認ください。今回取り上げるのは、反対しているわけではなく、判断能力の低下によって、そもそも同意するかどうかの意思表示自体ができないケースです。
共有者が認知症になると、何が起きるのか
不動産の売買契約は、当事者が内容を理解し、自分の意思で契約を結ぶことが前提になっています。共有者の一人が認知症などで判断能力(意思能力)を欠く状態にあると判断されると、その方が単独で行った契約への同意は、後から無効と判断されるおそれがあります。不動産会社や司法書士も、本人の意思確認ができない共有者がいる売買契約には、慎重な対応を取らざるを得ません。
なお、実家に一人で暮らす親御さん自身が認知症になった場合の実家売却については、以前の記事「親が認知症になったら実家は売れない?成年後見制度を使った実家売却の基本」で基本的な考え方を解説しています。今回は、その応用として「共有者の一人」が認知症になったケースを中心に見ていきます。
兄の代わりに、私が勝手にサインしちゃうわけにはいかないんですか…?
それはできません。たとえご家族であっても、本人に代わって不動産の契約をする権限は自動的には発生しないんです。だからこそ、家庭裁判所に手続きを申し立てて、正式に「本人の代わりに判断する人」を決める必要があります。
使えるのは”成年後見制度”ー基本と手続きの流れ
判断能力が低下した方の財産管理や契約を、本人に代わって行えるようにする仕組みが成年後見制度です。本人の判断能力の程度に応じて、「後見」「保佐」「補助」の3種類に分かれており、判断能力の低下が重い順に、できることの範囲(代理権や取消権の範囲)が広くなります。どの類型になるかは、医師の診断書などをもとに、最終的に家庭裁判所が審判で決定します。
申立てができるのは、本人、配偶者、四親等内の親族(きょうだいや甥・姪を含みます)などです。申立てから審判が出るまでは、事案にもよりますが一般的に1〜4か月程度かかるとされています。後見人には、親族が選ばれることもあれば、財産状況や親族間の事情によっては弁護士や司法書士などの専門職が選ばれることもあります。話し合いが止まったまま時間が経つほど、着手から売却完了までの期間は延びていきます。思い当たることがあれば、早めに家庭裁判所や専門家に相談しておくと安心です。
実家の売却には、家庭裁判所の”許可”が必要になることも
後見人が決まったからといって、すぐに自由に売却できるわけではない点にも注意が必要です。民法859条の3では、成年後見人が本人に代わって、本人の「居住の用に供する建物又はその敷地」を売却する場合には、家庭裁判所の許可を得なければならないと定められています。許可を得ずに売却してしまうと、その契約自体が無効になるおそれがあります。
ここで注意したいのは、「居住用」の範囲が、今現在住んでいるかどうかだけで決まらない場合があることです。相続後しばらく空き家になっている実家であっても、本人が将来住む可能性がある、あるいは以前住んでいた家であるなどの事情から、居住用不動産として許可が必要と判断されるケースがあります。許可が必要かどうかの判断に迷う場合は、後見人を通じて家庭裁判所に確認しながら進めるのが安全です。
許可が必要だったり、審判に数か月かかったり…思っていたより大変そうです。
確かに手間はかかりますが、本人の財産を守るための手続きなので、省略することはできません。ただ、流れが分かっていれば、落ち着いて準備を進められます。後見人が決まったあとの進め方も見ておきましょう。
後見人が決まったあとの売却の流れ
後見人が選ばれると、認知症になった共有者の分については後見人が窓口となり、他の共有者と一緒に売却の合意形成を進めていきます。(居住用不動産であれば家庭裁判所の許可を得たうえで)あとは、通常の共有名義の実家と同じように、不動産会社への相談・査定、売却方針の確認、売買契約という流れで進めることができます。
なお、共有名義の空き家を売却する際は、相続した空き家の譲渡所得にかかる3,000万円特別控除を、共有者それぞれが使える場合があります。この特例の適用条件については、以前の記事「空き家の3,000万円特別控除、共有名義のきょうだいは一人分だけ?2024年からの新ルールとは」で詳しく解説していますので、売却を具体的に検討する段階になったら、あわせてご確認ください。
兄が今より判断できなくなる前に、早く動いたほうがいいんですね。
そうですね。判断能力は、時間とともに変化していくこともあります。家が空き家のまま老朽化していくリスクも考えると、「誰に相談すればいいか」を早めに整理しておくことが、結果的にご家族の負担を減らすことにつながります。
まとめ:判断が難しくなる前に、できることから整理しておく
共有名義の実家は、共有者の一人が認知症になると、売却の話し合いそのものが止まってしまいがちです。ただ、成年後見制度を使えば、本人に代わって手続きを進める道筋はあります。ポイントは、①売却には共有者全員の同意が原則として必要なこと、②判断能力が低下した方の分は成年後見制度を使う必要があること、③居住用不動産の売却には家庭裁判所の許可が必要になる場合があることの3点です。
手続きには数か月単位の時間がかかることも多いため、「まだ大丈夫」と先延ばしにせず、家庭裁判所や司法書士・弁護士といった専門家、そして実家の売却に詳しい不動産会社に、早めに相談しておくことをおすすめします。
※本記事の内容は、法務省が公開する民法(第251条・第859条の3)の条文および、裁判所(courts.go.jp)が公表する成年後見制度に関する案内(2026年11月時点)を参考にしています。
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うちみたいに、共有者の判断能力がはっきりしない状態でも、査定だけお願いすることはできますか?
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