認知症対策として、親が元気なうちに実家を「家族信託」(家族を受け手にして不動産や預貯金の管理・処分を託す仕組み)の対象にしておくご家庭が増えています。将来、親の判断能力が低下しても、信託を結んでおけば実家の管理や売却を止めずに進められるためです。しかし、この家族信託には一つの大きな落とし穴があります。親が亡くなって信託が終了し、実家を引き継いで売却したとき、本来なら使えるはずの「相続した空き家の3,000万円特別控除」(空き家の譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける制度、以下「空き家特例」)が、使えない可能性があるのです。この記事では、なぜ家族信託だと空き家特例の対象外になりやすいのか、その理由と、今からできる備えについて解説します。
親が認知症になる前に備えておきたくて、家族信託を検討しているんですが…実家を売るときの税金のことまでは、正直考えていませんでした。
家族信託はとても便利な仕組みですが、実家の売却を考えているなら、税金面の注意点もセットで知っておく必要があります。今日はその落とし穴を一緒に見ていきましょう。
そもそも「相続した空き家の3,000万円特別控除」とは
正式名称は「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」で、通称「空き家特例」と呼ばれています。相続または遺贈によって実家(空き家)を取得した人が、一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得(売却益)から最高3,000万円を差し引ける制度です。相続人が3人以上いる場合は、一人あたり上限2,000万円になります。
主な要件としては、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること、相続の直前まで被相続人が一人で暮らしていたこと、相続開始から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却することなどが定められています。この特例自体の適用期限も、現時点では令和9年(2027年)12月31日までの時限措置となっており、延長を求める税制改正要望が出ている状況です。期限の詳しい考え方については、以前の記事「相続した空き家の3,000万円控除、期限は2027年のままですか?延長要望のゆくえと今できること」で詳しく解説していますので、あわせてご確認ください。
なぜ家族信託で受け継ぐと、空き家特例の対象外になりやすいのか
ここが、今回とくに知っておいていただきたいポイントです。空き家特例の対象になるのは、あくまで「相続又は遺贈」によって家屋や敷地を取得した場合に限られます。ところが、家族信託に入れていた実家を、信託の終了にともなって子などが引き継ぐ場合、この引き継ぎは法律上「相続」や「遺贈」そのものとは扱われません。
実際に、2022年12月20日に東京国税局が公表した文書回答事例では、親(委託者兼受益者)の死亡を信託の終了事由とし、子が信託の残余財産として実家を取得して売却したケースについて、「相続又は遺贈による被相続人居住用家屋等の取得」には該当しないという判断が示されています。信託が終了したあとに財産を受け取る人(帰属権利者)は、信託契約そのものの当事者ではなく、受け取りを辞退することもできる立場にあるため、相続人による取得と同じようには扱えない、という考え方が背景にあります。
家族信託を使っている実家が、昭和56年5月31日以前に建てられたものであり、かつ親がそこに一人で住んでいた場合は、特に注意が必要です。まずは今の実家がどのくらいの価格で売れそうか、価格帯だけでも確認しておくと、譲渡益が実際に出るかどうかの見通しが立てやすくなります。
対象外になりやすいのは、こんなケース
次の4つがすべて当てはまる場合に、空き家特例が使えないという問題が表面化します。
- 昭和56年5月31日以前に建築された戸建てであること
- 親がその家に一人で暮らしていたこと
- 親の死亡によって信託が終了し、子(帰属権利者)が家屋・敷地を取得して売却すること
- 売却によって譲渡益(譲渡所得)が出ること
逆に、信託を使わずに通常の相続や遺言によって実家を取得した場合は、この特例は引き続き利用できます。信託を組んでいること自体が問題なのではなく、信託の「終了のさせ方」によって扱いが変わるという点を押さえておきましょう。
家族信託を使っている・検討している場合に、今からできる対策
- 親が存命のうちに、受託者が実家を売却しておく(親が居住していた家であれば、通常のマイホーム特例の対象になり得ます)
- 親と同居している子が実家を取得して売却する道を残しておく(同居の相続人による取得であれば、マイホーム特例の対象になり得ます)
- 実家そのものは信託の対象に入れず、管理や処分は任意後見でカバーし、承継先は遺言で指定する方法も検討する
- 信託財産の優先順位を見直し、売却益が読みにくい自宅よりも、預貯金や収益不動産を中心に信託する
- 一度不動産会社に査定を依頼して、売却した場合にどの程度の譲渡益が出そうかを試算しておく(利益がほとんど出ない見込みであれば、過度に心配する必要はありません)
どの対策が合うかは、家族の状況や実家の建築年、将来誰が実家を使うのかによって大きく変わります。信託を組んだあとに内容を変更するには、関係者全員の合意や登記の手続きが必要になることが多く、親の判断能力が低下してからでは変更自体が難しくなるため、できるだけ早い段階で司法書士や税理士などの専門家に相談しておくことをおすすめします。家族信託の基本的な仕組みについては、以前の記事「親が元気なうちに実家を”売れる状態”にしておくには?家族信託という備え方」でも詳しく解説しています。
うちはもう家族信託を組んでしまっているんですが…今から対策しても遅くないんでしょうか?
決して遅すぎることはありません。まずは実家を売ったときにどのくらいの譲渡益が出そうかを把握するところから始めてみましょう。状況によっては、特例が使えなくても困らないケースもありますよ。
令和9年度税制改正要望では、見直しを求める動きも
実はこの問題について、国土交通省も令和9年度(2027年度)の税制改正要望の中で、民事信託(家族信託を含む)の終了にともなって不動産を取得した場合も空き家特例の対象に加えるよう求めています。あくまで要望の段階であり、実現が決まっているものではありませんが、税制改正の議論は毎年12月ごろにまとまる与党税制改正大綱、そして翌年の法改正を経て確定します。この要望の詳しい内容については、「相続した空き家の3,000万円控除、期限は2027年のままですか?延長要望のゆくえと今できること」でも触れていますので、あわせてご覧ください。
まとめ:家族信託は万能ではない、売却の方針とセットで考える
家族信託は、親の判断能力が低下したあとも実家の管理や売却を止めないための、非常に有効な備え方です。しかし、空き家特例という税制上の恩恵とは、現状うまく噛み合っていない部分があることも事実です。信託を組む前、あるいは信託を組んだあとでも、実家を将来どのように売却するのか、その時にどの特例が使えそうかをあわせて確認しておくことが、後悔のない実家の売却につながります。気になる方は、一度不動産会社に査定を依頼し、今の価格帯を把握したうえで、専門家への相談を検討してみてください。
※本記事の内容は、国税庁・東京国税局の文書回答事例(令和4年12月20日公表)および国土交通省が公表した令和9年度税制改正要望事項(2026年8月時点の公開情報)を参考にしています。
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