「実家の土地、形がいびつで使い道もないから、二束三文でもいいから早く手放したい」——そう考えている方は少なくありません。ですが、そうした”訳あり”の土地だからこそ使える税金の特例があることをご存知でしょうか。「低未利用土地等を譲渡した場合の100万円特別控除」という制度を使うと、譲渡所得税(土地を売って得た利益にかかる税金)を軽くできる可能性があります。しかもこの特例、2026年度の税制改正でちょうど適用期限が延びたところです。この記事では、低未利用土地の100万円特別控除の仕組みと、知らないまま売ってしまうと損をしかねないポイントを分かりやすく解説します。
うちの実家の土地、形が歪んでいて誰も欲しがらなくて…とにかく安くても早く売ってしまいたいんです。
そういう土地だからこそ使える控除があるんです。今日は”低未利用土地の100万円特別控除”について、一緒に見ていきましょう。
そもそも”低未利用土地”とは?
低未利用土地とは、都市計画区域内にありながら、居住や事業などの用途に使われていない、あるいは周辺の土地と比べて利用の程度が著しく低いと認められる土地のことです。具体的には、空き家を解体したあとの空き地、使い道のない不整形地(土地の形がいびつで建物を建てにくい土地)、長年にわたって放置されている更地などが当てはまりやすくなります。「訳あり物件」として相談を受ける実家の土地の多くは、まさにこの低未利用土地の条件に近い状態にあることが少なくありません。
100万円特別控除の仕組みと適用条件
この特例は、低未利用土地等を売却した場合に、譲渡所得(売却で得た利益)から最大100万円を差し引いて税金を計算できる制度です。主な適用条件は次のとおりです。まず、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていること。次に、低未利用土地等とその上の建物などを合わせた譲渡価格が500万円以下(市街化区域等にある場合は800万円以下)であること。さらに、譲渡後にその土地が適切に利用される見込みがあるとして、譲渡を受けた人が市区町村長の確認を受ける必要がある点にも注意が必要です。配偶者など特別な関係にある人への譲渡や、同じ年に他の譲渡所得の特例を受けている場合は対象外になるため、事前の確認が欠かせません。
うちの実家の土地は駅から遠くて、形もいびつなんですが…それって低未利用土地に当たりそうですか?
可能性はあります。ただ、譲渡価格が500万円や800万円の範囲に収まっているかなど細かな条件があるので、最終的には税務署や専門家への確認が必要になります。
「自分の実家の土地がこの特例に当てはまるのか」「そもそも今、いくらで売れそうなのか」が分からないままでは、せっかくの減税の機会を見過ごしてしまうかもしれません。まずは今の実家の土地がどのくらいの価格で売れそうか、査定で確認してみることをおすすめします。
2026年度税制改正で適用期限が延長されました
この特例はもともと令和7年(2025年)12月31日までの譲渡が対象とされていましたが、国土交通省による税制改正要望を経て、令和10年(2028年)12月31日まで3年間延長されています。空き家の3,000万円特別控除など期限が迫る制度が多いなかで、低未利用土地の特例は当面の期限に余裕ができた形です。ただし、将来さらに延長が続くとは限らないため、「いつか使えるはず」と先送りにせず、該当しそうな土地があるなら早めに状況を整理しておくことが大切です。
こんな”訳あり”な実家の土地が当てはまりやすい
低未利用土地の典型例としては、接道状況が悪く建て替えが難しい土地、極端に狭い敷地や旗竿地、長期間空き地のまま放置されている土地などが挙げられます。以前の記事「土地の形が悪い一戸建ては売却できますか?」でも触れたとおり、不整形地(土地の形がいびつな土地)は買い手が見つかりにくく売却額が下がりやすい一方で、今回のような特例の対象になりやすい側面もあります。また、老朽化した実家を解体して更地として売却するか、建物を残したまま売却するかで悩んでいる場合は、「古い一戸建てはそのまま売却が良い?それとも解体して土地としての売却が良い?」も参考になります。
更地にしてから売ろうか迷っていたんですが、それでもこの特例は使えるんでしょうか?
建物の有無そのものより、譲渡後にその土地がどう使われるかが条件にかかわってきます。更地にする場合は、解体費用と控除額のバランスも含めて考えるのがおすすめです。
空き家の3,000万円特別控除とどう違う?併用できる?
「空き家の3,000万円特別控除」とよく似た制度に聞こえますが、対象や控除額が異なります。空き家の3,000万円控除は、相続した”家”(主に昭和56年5月31日以前に建築された家屋など)を売却した場合に使える制度で、以前の記事「相続した空き家の3,000万円控除、期限は2027年のまま?延長要望のゆくえと今できること」で解説したとおり、現時点では令和9年(2027年)12月31日までの譲渡が対象とされています。これに対して低未利用土地の100万円控除は、建物の有無にかかわらず”土地”そのものの利用状況に着目した制度です。原則として、同じ年に他の譲渡所得の特例を受けている場合は低未利用土地の特例を併用できないとされているため、どちらの特例がより有利かは、譲渡価格や土地・建物の状況によって変わります。自分のケースでどちらが使えるのか、あるいはそもそも対象になるのかは、税務署や税理士、あるいは査定の際に合わせて確認しておくと安心です。
まとめ:知らずに売ってしまう前に、一度確認を
低未利用土地の100万円特別控除は、所有期間5年超、譲渡価格500万円(市街化区域等は800万円)以下など条件はありますが、”訳あり”になりがちな土地だからこそ使える数少ない減税策のひとつです。2026年度の税制改正で令和10年12月31日まで期限が延びたことで、慌てて売る必要はなくなった一方、知らないまま条件を外れた売り方をしてしまうと、せっかくの控除を使えずに終わってしまいます。まずは実家の土地が今どのくらいの価値を持っているのか、低未利用土地の条件に当てはまりそうかを確認することが、損をしない売却の第一歩になります。
※本記事の内容は国土交通省が公表する税制改正要望資料および地方自治体の制度解説ページ(いずれも2026年10月時点の公開情報)を参考にしています。制度の詳細や個別の適用可否は、必ず管轄の税務署や専門家にご確認ください。
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