相続した実家に境界標(けんかいひょう:隣の土地との境界を示すために地面に埋められた杭やプレートのこと)が見当たらない……という方は少なくありません。「だいたいこの辺りだろう」という感覚のまま売ってしまってよいのか、不安になりますよね。実際、境界があいまいな実家は、買主や仲介会社から「先に境界を確定してほしい」と求められ、売却の話がなかなか前に進まないことがあります。この記事では、境界を確定させる”確定測量”と、隣地の同意が得られないときに使える”筆界特定制度”について、費用や期間の目安も含めて解説します。
うちの実家、境界標が見当たらないんです……このまま売ることってできますか?
境界があいまいなままでも売却自体は可能ですが、スムーズに進めるには”確定測量”と”筆界特定制度”を知っておくと安心です。順番に見ていきましょう。
まずは、境界を調べる方法の違いから整理します。
現況測量と確定測量、何が違う?境界標が無い実家の売却リスク
土地の測量には、大きく「現況測量」と「確定測量」の2種類があります。現況測量は、土地家屋調査士がフェンスや塀など現地の状況をそのまま測量するもので、隣地所有者の立ち会いや同意は必須ではありません。一方、確定測量(境界確定測量)は、現況測量の結果をもとに隣地所有者に立ち会ってもらい、境界点について合意したうえで”筆界確認書”に署名・捺印をしてもらう手続きです。確定測量を済ませていない実家は、買主や仲介会社から「境界を確定してから売ってほしい」と求められることがあり、売却のスケジュールに影響することがあります。費用は隣地所有者の数や立地によって幅がありますが、一般的には40万円〜80万円程度、条件によっては100万円前後になることもあるとされています。隣地が多い、隣地所有者と連絡が取りづらい、隣地が行政(道路など)である、といった場合は、さらに費用や時間がかかる傾向があります。境界標そのものの有無についての基本的な考え方は、「境界標が無い一戸建ては売却できますか?」でも解説していますので、あわせてご確認ください。
隣地の同意が得られないときは?”筆界特定制度”というもう一つの選択肢
確定測量を進めようとしても、隣地所有者と話がまとまらなかったり、相手と連絡が取れなかったりすることもあります。そんなときに検討したいのが、法務局の”筆界特定制度”です。これは、筆界特定登記官が、土地家屋調査士などの専門家の意見や過去の資料をもとに、その土地の”筆界”(ひっかい:登記上の土地の区画を示す線のこと)がどこにあるかを特定してくれる制度です。確定測量のように隣地所有者全員の同意を前提としないため、話し合いが進まない場合の打開策になります。法務局の案内によると、申請から結果が出るまでの標準処理期間は概ね9か月とされており、関係者の数や事情によってはそれ以上かかることもあります。申請手数料は固定資産課税台帳の価格をもとに算出されるため一律ではなく、別途、測量を専門家に依頼する費用もかかります。筆界特定は、あくまで登記上の境界(筆界)を特定する手続きであり、所有権の及ぶ範囲(所有権界)そのものを法的に確定するものではない点には注意が必要です。筆界特定の結果に納得できない場合は、裁判所に”境界確定訴訟”を提起する方法も残されています。境界が不明な実家の売却可否については、「土地の境界が不明な一戸建ては売却できる?」でも取り上げていますので参考にしてください。
筆界特定制度って、結構時間がかかるんですね……費用もどのくらい見ておけばいいんでしょう?
はい、申請から9か月ほどが目安とされています。測量費用も含めると、確定測量と同程度かそれ以上かかる場合もあるので、早めに専門家へ相談しておくと安心です。
境界があいまいな実家、売却前にできること
①法務局で測量図の有無を確認する
まず確認したいのは、過去に測量が行われていないかという点です。法務局で地積測量図や公図を取得すれば、すでに確定測量の記録が残っているかどうかが分かります。記録が残っていれば、新たに測量をせずに済む場合もあります。
②専門家・不動産会社に早めに相談する
確定測量や筆界特定制度が本当に必要かどうかは、物件や隣地の状況によって異なります。土地家屋調査士や、売却を依頼する不動産会社に早い段階で相談し、どこまでの対応が必要かを見極めてもらうことをおすすめします。口約束だけの境界の認識は、後になって隣地とのトラブルにつながりやすいため、できるだけ書面(測量図や確認書)に残しておくことが安心につながります。
③越境物の有無も合わせて確認する
境界があいまいな実家では、隣地との間でフェンスや塀、樹木の枝などが越境しているケースも少なくありません。越境物がある場合の注意点については、「一戸建ての売却時に注意!土地に越境物有り」でも解説していますので、境界の確認と合わせてチェックしておくと安心です。
まとめ:境界は”わからないまま”にせず、まず今の状況を確認しよう
境界標が見当たらない、境界がはっきりしないという実家でも、それだけで売却ができなくなるわけではありません。ただし、確定測量や筆界特定制度には時間と費用がかかるため、早めに現状を把握しておくことが、結果的にスムーズな売却につながります。まずは法務局で測量図の有無を確認し、不動産会社に早めに相談してみることをおすすめします。
※本記事の内容は、法務局(東京法務局)が公表している筆界特定制度のQ&A、および土地家屋調査士による確定測量費用の解説記事(いずれも2026年10月時点の公開情報)を参考にしています。
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