実家が「市街化調整区域」にあったら売れない?
相続した実家の売却を不動産会社に相談したところ、「このあたりは市街化調整区域なので…」と言われて初めてその言葉を知った、という方は少なくありません。普段の生活では意識することのない区域区分ですが、いざ売却を考えた段階になって、建て替えや増築に制限がある土地だと分かり、「このまま売れるのだろうか」と不安になるケースが増えています。この記事では、市街化調整区域にある一戸建てがなぜ「売りにくい」と言われるのか、その本当の理由と、売却を進めるためにできる工夫を解説します。
実家の査定をお願いしたら、「市街化調整区域だから建て替えができません」と言われました…これって、売ること自体もできないということですか?
いえ、売ること自体ができないわけではありません。ただ、建て替えや増築には独自のルールがあり、それが売却のしやすさに影響してくるんです。まずは市街化調整区域がどんな場所なのか、順番に見ていきましょう。
そもそも「市街化調整区域」とはどんな場所?
市街化調整区域とは、都市計画法(まちづくりに関するルールを定めた法律)によって区分される区域のひとつで、市街化を抑制すべき区域として指定されている場所です。これに対して、すでに市街地になっている、あるいは優先的に市街地にしていく区域は「市街化区域」と呼ばれます。市街化調整区域では、むやみに住宅や店舗が増えないよう、建築物の新築・増築・改築や、宅地にするための造成工事(開発行為)が原則として制限されており、多くの場合、自治体から「開発許可」(建物を建てたり土地の形を変えたりする際に、都市計画法に基づいて自治体から受ける許可)を得なければ工事ができません。
ただし、これは「今建っている家が違法建築になる」という意味ではありません。線引き(市街化区域と市街化調整区域を分ける手続き)が行われる前から建っていた家や、農林漁業に従事する方の住宅など、一定の条件を満たす既存の建物については、同じ用途であれば建て替えが認められているケースがあります。「じゃあ今の家は問題ないんだ」と安心したくなるところですが、実はここに、売却のときだけ表に出てくる落とし穴が潜んでいます。
今建っている家は大丈夫なんですね。じゃあ、そのまま売ってしまえば問題ないんじゃないですか?
実はそこが一番注意してほしいポイントなんです。「今の家なら建て替えてよい」という許可は、多くの場合、その建物を使う人そのものに結びついたものであって、売った相手(買主)にそのまま引き継がれるとは限らないんですよ。
売却が難しいと言われる本当の理由―「属人性」の壁
市街化調整区域での建て替えや用途変更の許可には、属人性(その許可が建物や土地そのものではなく、特定の人や立場に結びついている性質)という考え方が関わってきます。たとえば、農家の分家として建てられた住宅や、線引き前からの既存の宅地にある建物の建て替えが認められている場合でも、それはあくまで相続などで権利を引き継いだ人(一般承継人)に対して認められているルールであることが多く、売買によって新たにその家を取得した人(特定承継人)が同じように建て替えようとすると、原則として認められないとされるケースがあります。つまり、相続した本人が住み続ける、あるいは建て替えるだけなら問題にならなくても、「売る」という行為を経て買主が建て替えようとした途端に、話が変わってくる可能性があるのです。これが、市街化調整区域の家が「売りにくい」と言われる本当の理由です。実際に、開発許可が必要になる事情を買主に伝えずに売却した売主や仲介業者の責任が問われた裁判例も存在します。
すでに建て替えができないと分かっている再建築不可の実家や、建築時の基準と現在の基準がズレている「既存不適格建築物」と似ているようで、市街化調整区域の問題はもう一段複雑です。建物自体は合法でも、「次に建て替えるのが誰か」によって扱いが変わってしまう、という点が最大の特徴といえます。
「自分の実家が当てはまるかもしれない」と感じた方は、まず今の状態でどのくらいの価格がつくのか、査定を通じて把握しておくのも一つの方法です。
買主の住宅ローンにも影響が出ることがある
もう一つ知っておきたいのが、買主の住宅ローン審査への影響です。住宅ローンは購入する家そのものを担保にして融資が行われるため、建て替えや増築に制限がある市街化調整区域の物件は担保としての評価が下がりやすく、ローン審査に通りにくい傾向があるとされています。原則として建築ができない土地は、金融機関によっては融資の対象外としている場合もあります。買主候補がローンを組めなければ、現金で購入できる方や、建て替えを前提としない使い方(資材置き場や、既存の建物をそのまま使いたい方など)を探す必要が出てくるため、通常の住宅地よりも買い手の層が狭くなりやすいという点は、あらかじめ理解しておきたいところです。
じゃあ、うちの実家みたいな市街化調整区域の家は、結局どうやって売ればいいんでしょうか…?
所有権を移すこと自体は制限の対象ではありませんので、売却そのものは可能です。ただ、買主の層が限られる分、最初から事情を正しく伝えて、それでも欲しいという方を見つけていくことが近道になります。順番に見ていきましょう。
売却を考えるときにできる工夫
まず大切なのは、仲介を依頼する不動産会社に、その土地が市街化調整区域であることや、過去の建て替え・増築の経緯をきちんと伝えておくことです。知らせずに売却してしまうと、後から買主との間で「契約不適合責任」を問われるトラブルに発展することもあります。あわせて、自治体の都市計画課などの窓口で、現在の建物がどのような位置づけにあるのか、将来建て替えが認められる可能性があるのかを確認しておくと、買主への説明もしやすくなります。
また、建て替えを前提としない買主(倉庫・資材置き場としての利用を考えている方、既存の建物をリフォームして使いたい方など)にも目を向けることで、売却の選択肢が広がる場合があります。建て替え自体が難しい土地の売却方法は、再建築不可の実家の売却方法とも共通する部分が多いため、あわせて確認しておくと判断の参考になります。
まとめ
市街化調整区域にある実家は、「建物自体が違法」というわけではなく、建て替えや増築の許可が特定の人に結びついている(属人性がある)ために、買主が同じ条件を引き継げないことがある、という点が売却の難しさの本質です。住宅ローンの審査にも影響が出やすいため、買い手の層は限られますが、所有権の移転自体は制限されていません。まずは不動産会社に正確な状況を伝えたうえで査定を受け、どのような売却方法が現実的かを一緒に検討していくことが、後悔のない売却につながります。
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うちの実家、建て替えの許可がどうなっているかなんて正直わからないんですが、それでも査定をお願いできますか?
もちろんです。市街化調整区域かどうかや、過去の許可の内容がはっきりしない状態からでも、まずは無料査定で現状を確認いたします。対象エリアは23区を中心とした東京都・神奈川県はもちろん、地方のご実家のご相談も承っていますので、お気軽にご相談くださいね。