実家が「借地権」だったと知って、売却をためらっていませんか?
相続した実家の登記簿や契約書を確認していたら、「あれ、うちの実家、土地は借りているだけだった」と気づいて驚いた方は少なくありません。建物は親名義のまま自分が相続したけれど、土地は地主から借りている「借地権(しゃくちけん)」付きの物件だった、というケースです。「借地権付きの家は売れないのでは」「地主さんに何を言えばいいのか分からない」と不安になり、売却の検討自体を先延ばしにしてしまう方も多くいます。しかし、借地権付きの実家であっても、正しい手順を踏めば売却は十分に可能です。この記事では、借地権の基本と、売却する際に欠かせない「地主の承諾」、承諾を得るためにかかる「譲渡承諾料」の考え方、そして地主が承諾してくれない場合の対処法までを解説します。
実家の契約書を整理していたら、土地は「賃貸借契約書」になっていて…うちの実家、借地だったみたいなんです。こんな家、売ることってできるんでしょうか?
借地権付きのご実家、決して珍しくありません。売却自体はできますが、通常の一戸建てとは異なる手順や注意点がありますので、順番に見ていきましょう。
自分の実家がどのくらいの価格で評価されるのか、まずは価格帯だけでも確認しておくと、今後の判断がしやすくなります。
そもそも「借地権」とは?普通借地権と定期借地権の違い
借地権とは、建物を所有する目的で他人の土地を借りる権利のことです。土地の所有権は地主にあり、借地人(実家を相続した方)は地代(ちだい:土地を借りている対価として地主に支払う賃料)を支払いながら、その土地の上に建物を所有しています。借地権には大きく分けて2種類あります。ひとつは普通借地権で、契約期間が満了しても、借地人が更新を希望する限り、地主に正当な事由がなければ更新できる借地権です。もうひとつは定期借地権で、契約であらかじめ定めた期間(一般定期借地権の場合は50年以上)が満了すると、更新されずに土地を地主に返還する借地権です。昔から続く実家の多くは、更新を前提とした普通借地権(旧法・新法を問わず)であるケースが多く、契約書自体が古く、条件がはっきり分からないという相続人の方も少なくありません。
うちの契約書、かなり古くて、いつからの契約なのかもよく分からないんです…。
借地契約は数十年単位で続くことが多いので、それも自然なことです。契約書が見当たらない場合でも、地代の支払い記録などから状況を整理できることがありますので、あきらめずに確認してみましょう。
借地権付きの実家を売るには「地主の承諾」が必須
借地権付きの建物を売却する場合、通常の一戸建てと大きく異なるポイントがあります。それは、建物の売却は借地権の譲渡にあたるため、事前に地主の承諾を得る必要があるという点です。民法第612条では、賃借人が賃貸人の承諾を得ずに賃借権を譲渡した場合、賃貸人は契約を解除できると定められています。つまり、地主に無断で借地権付きの建物を売却してしまうと、契約を解除され、買主が土地を使えなくなってしまうおそれがあるということです。地主への相談は口頭だけでなく、できるだけ書面で行い、日付の記録を残しておくことをおすすめします。地主が売却(借地権の譲渡)を承諾してくれれば、その後は通常の不動産売却と同じように手続きを進めることができます。
地主さんに黙って売ってしまったら…どうなってしまうんですか?
最悪の場合、契約を解除されてしまうこともあります。トラブルを避けるためにも、売却を具体的に考え始めた段階で、早めに地主さんへ相談することが大切です。
地主が承諾してくれない場合は「借地非訟」という制度も
地主との関係が疎遠だったり、なかなか承諾を得られなかったりするケースもあります。そのような場合に備えて、借地借家法には「借地非訟(しゃくちひしょう)」という制度が用意されています。これは、地主の承諾に代わる許可を裁判所に求める手続きで、裁判所が相当と認めれば、地主の承諾がなくても借地権の譲渡が認められることがあります。ただし、借地非訟の手続きには時間と費用がかかるため、まずは地主との話し合いによる解決を目指すのが現実的です。判断に迷う場合は、早めに弁護士など専門家に相談することをおすすめします。なお、実家の権利関係が複雑で判断に迷う場合の考え方については、以前の記事「複雑な権利関係でも一戸建ての売却は出来ますか?」でも解説していますので、あわせてご覧ください。
売却時にかかる「譲渡承諾料」の考え方
地主が売却を承諾してくれる場合でも、多くのケースで「譲渡承諾料(名義書換料とも呼ばれます)」を地主に支払うことが慣行となっています。この承諾料は法律で金額が定められているわけではなく、地主との個別の話し合いで決まるものですが、実務上は借地権価格のおおむね10%程度が目安とされることが多いようです。ただし、これはあくまで一般的な目安であり、地域や契約内容、地主との関係性によって幅があります。承諾料の交渉も含めて、借地権付き不動産の取り扱いに慣れた不動産会社に相談すると、スムーズに進めやすくなります。
承諾料まで払うとなると、思っていたより手元に残るお金が少なくなりそうです…。
そうですね。譲渡承諾料も踏まえたうえで、実際にいくらで売れそうかを早めに把握しておくと、資金計画も立てやすくなりますよ。
地代の滞納・契約内容の確認も忘れずに
借地権付きの実家を相続した場合、これまでの地代の支払い状況も必ず確認しておきましょう。相続前から地代の滞納が続いていると、それ自体が契約解除の理由になりうるほか、売却の相談を地主にした際に、未払い分の精算を求められることもあります。また、契約書に「増改築禁止」「建替え禁止」といった特約が付いている場合、建物の状態によっては売却価格や買主の選択肢に影響することもあります。契約書が見当たらない場合は、地主に確認するか、法務局で土地の登記事項証明書を取得して、地上権・賃借権の登記の有無を確認する方法もあります。
地代、ちゃんと払われているか、正直今まで気にしたことがありませんでした…。
相続をきっかけに初めて意識される方は多いです。まずは通帳の記録などから、直近の支払い状況を確認するところから始めてみましょう。
まとめ:借地権付きの実家も、正しい手順を踏めば売却できる
借地権付きの実家は、通常の一戸建てに比べて売却までの手順がひとつ多く、地主との調整という手間もかかります。しかし、地主への相談、譲渡承諾料の交渉、必要であれば借地非訟の活用など、正しい順序で進めれば、決して売却できない物件ではありません。契約書や地代の支払い状況を早めに整理し、借地権付き不動産の取り扱いに詳しい専門家へ相談することが、後悔しないための第一歩です。実家をどうするか方針がまだ固まっていない方は、以前の記事「実家を売るなら”いつ”がいい?相続税で損しないタイミングの話」もあわせてご参照ください。
※本記事の内容は法務省が公表する民法・借地借家法の関連情報、裁判所が公表する借地非訟事件手続の解説、および不動産・法律専門サイトが解説する譲渡承諾料の実務慣行(2026年9月時点)を参考にしています。
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