実家の老朽化、黙って売ると後悔する?
相続した実家や、長く住んでいた一戸建てを売るとき、「古い家だから、どうせ安く買われるだけだろう」と、家の状態を詳しく調べずにそのまま仲介に出してしまう方は少なくありません。しかし、築年数の古い家ほど、売却後に「雨漏りがあった」「構造部分が傷んでいた」といったトラブルで買主から責任を問われるリスクも高くなります。この記事では、売る前に家の状態を調べる「既存住宅状況調査(いわゆるホームインスペクション)」と、それに関連する「既存住宅売買瑕疵保険」という2つの備え方について、費用の目安まで含めて分かりやすく解説します。
うちの実家、かなり古いので、床下とか屋根の状態なんて正直分かりません…。こんな状態でも売ってしまって大丈夫なんでしょうか?
売ること自体はもちろんできますよ。ただ、状態を知らずに売ると、後から思わぬトラブルになることもあります。まずは「既存住宅状況調査」という仕組みを知っておきましょう。
そもそも「既存住宅状況調査」とは?
既存住宅状況調査(いわゆる「ホームインスペクション」「建物状況調査」)とは、国の講習を修了した建築士(既存住宅状況調査技術者)が、目視を中心に住宅の状態を調べる調査のことです。調査の対象は、主に構造耐力上主要な部分(基礎、柱、梁など、建物を支える部分の補足です)と、雨水の浸入を防止する部分(屋根や外壁、サッシなど、雨漏りに関わる部分の補足です)の2点で、国土交通省が定めた「既存住宅状況調査方法基準」という基準に沿って行われます。
費用は、基本的な調査項目のみであれば4万〜6万円程度が目安とされています。より詳しく調べる場合は、専門機材を使うオプション料が別途かかることもあります。
2018年の宅建業法改正で何が変わった?
2018年4月1日に施行された宅地建物取引業法の改正により、不動産会社(宅建業者)には、媒介契約を結ぶ際に次のような対応が義務づけられました。まず、既存住宅状況調査を実施する業者をあっせん(紹介)できるかどうかを示した書面を交付すること。次に、調査結果の概要がある場合は、それを重要事項として説明すること。そして、契約が成立したときには、建物の構造上主要な部分などについて売主・買主の双方が確認した事項を書面で交付することです。
ここで誤解しやすいのが、この改正はあくまで「調査をあっせんできるかどうかを説明する義務」であって、既存住宅状況調査そのものを必ず受けなければならないという義務ではない、という点です。調査を受けるかどうかは、最終的には売主・買主の判断に委ねられています。だからこそ、受けるかどうかを自分自身で考えておく必要があるのです。
じゃあ、調査を受けなくても、法律的には問題ないということですか?
法律上はそうなります。ただ、老朽化した実家のように状態が分かりにくい家ほど、調査を受けておくことが、売主自身を守る備えになるんです。
老朽化した実家だからこそ、調査を受けておきたい理由
実家を売った後、買主から「契約不適合責任」(引き渡した家が契約内容と異なっていた場合に、売主が修理費用などの責任を負うことがある制度の補足です)を問われてしまうケースが増えているのは、まさにこの「家の状態を知らないまま売ってしまった」ことが原因になっていることが少なくありません。売る前に既存住宅状況調査を受けておけば、どこにどのような不具合があるのかを把握したうえで、買主にあらかじめ伝えることができます。「知らなかった」では済まされない事態を、未然に防げるわけです。
また、建物の検査済証が見当たらない実家のように、そもそも建物の情報が手元に残っていない場合も多くあります。そうした家ほど、第三者である建築士に現況を調べてもらうことの意味が大きくなります。
もう一つの備え方「既存住宅売買瑕疵保険」とは?
既存住宅売買瑕疵保険とは、中古住宅の検査と保証を組み合わせた保険制度です。引き渡し後に欠陥(瑕疵)が見つかった場合、補修費用などの保険金が支払われる仕組みになっています。この保険に加入するには、既存住宅状況調査技術者による検査に合格することが条件です。検査で見る部位は、既存住宅状況調査と同じく「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」が中心ですが、目的は「現在の住まいの品質を把握すること」ではなく、「保険に加入できる基準を満たしているかどうかを判定すること」にある点が異なります。
検査費用の目安としては、標準的な検査料金の最低額の平均が、戸建住宅で71,500円程度とされています(調査会社や住宅の規模によって変動します)。保険に加入しておけば、万が一売却後に欠陥が見つかっても、修理費用の負担を保険でカバーできる可能性があり、買主にとっても安心材料になります。
個人同士で売買する場合(いわゆる個人間売買)でも、既存住宅売買瑕疵保険を利用できる仕組みが用意されています。一般的には、検査や保険の手続きを買主側が依頼して費用を負担するケースが多いとされていますが、売主としてあらかじめ調査を受け、状態を正直に開示しておくことは、買主側の不安を減らし、結果的に話がまとまりやすくなることにもつながります。「調べたら不具合が見つかって売れなくなるのでは」と心配する方もいますが、むしろ状態を把握して正直に開示したほうが、トラブルを避けながら安心して取引を進められるケースが多いのです。
まとめ:黙って売るのではなく、調査を”安心材料”に
老朽化した実家を売るときほど、「どうせ古い家だから」と状態を調べずに引き渡してしまいがちです。しかし、既存住宅状況調査や既存住宅売買瑕疵保険は、売主を売却後のトラブルから守るための備えでもあります。費用は数万円程度かかりますが、契約不適合責任を問われるリスクや、買主との信頼関係を考えれば、決して高すぎる負担ではないはずです。まずは不動産会社に実家の状態を正確に伝えたうえで、調査を受けるかどうかを一緒に検討してみてはいかがでしょうか。
※本記事の内容は国土交通省が公表する既存住宅状況調査・既存住宅売買瑕疵保険に関する資料(2026年10月時点)を参考にしています。
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