実家の前の道、公道だと思い込んでいませんか?
相続した実家の前の道路を、ずっと当たり前のように通っていて、それが誰の持ち物かなんて考えたこともない——という方は少なくありません。ところが、いざ売却の話を進めようとしたときになって、その道路が実は私道(しどう:国や自治体ではなく、個人や複数人が所有している道路のこと)だったと分かり、手続きが思うように進まなくなるケースがあります。私道そのものが悪いわけではありませんが、売却の際には「通行」や「掘削(くっさく:水道管やガス管などを通すために地面を掘ること)」についての承諾関係を確認しておく必要があります。この記事では、私道に関する基本的な知識と、売却前に押さえておきたいポイントを解説します。
実家の前の道路、ずっと普通に車で通っていたので、公道だと思い込んでいました…。
実はそういう方、とても多いんです。まずは私道がどういうものか、順番に見ていきましょう。
そもそも「私道」とは?公道との違いと接道義務
道路には大きく分けて、国や地方公共団体が所有・管理する公道と、個人や複数の人が所有する私道があります。私道には地番(土地ごとの番号)が付いており、所有者が誰なのかを法務局で確認することができます。住宅街の中には、複数の家が接する道路部分をそれぞれの家の所有者が少しずつ共有・分割して所有している「位置指定道路(いちしていどうろ:建築基準法上、建物を建てるための道路として自治体から指定を受けた道のこと)」も多くあります。建築基準法では、建物を建てるために敷地が幅4m以上の道路に2m以上接していること(接道義務)が必要とされていますが、これは公道か私道かを問いません。私道であっても、その持分の有無や位置指定道路など建築基準法上の道路として認められていれば、接道義務を満たすことができます。
私道だからといって、それだけで家が建てられなくなるわけではないんですね。
その通りです。ただし私道の場合、建てられるかどうかとは別に、「通行」と「掘削」というもう一つの確認ポイントが出てきます。
売却時に必要になる「通行承諾書」「掘削承諾書」とは
私道に接する家を売却する場合、買主や金融機関から通行承諾書や掘削承諾書の提出を求められることがあります。通行承諾書は、私道の所有者以外の人がその道を通ってよいことを、掘削承諾書は、水道管やガス管などの新設・修繕のために私道部分を掘り返してよいことを、私道の所有者が書面で認めたものです。自分の家が私道の一部を単独で所有していれば問題になりにくいのですが、複数の家で少しずつ私道を共有・分割所有している場合、他の所有者の同意が得られないと、書面の準備が難航することがあります。なお、令和5年(2023年)4月の民法改正により、他人の土地を通らなければライフライン(電気・ガス・水道など)を引き込めない場合に、一定の条件のもとで所有者の承諾がなくても設備を設置できる権利(導管等設置権)が明確に整理されました。以前に比べると掘削そのものが完全に止まってしまうリスクは小さくなっていますが、実務上はトラブルを避けるためにも、あらかじめ書面で承諾を得ておくことが引き続き望ましいとされています。
法律が変わって、承諾がなくても大丈夫になったということですか?
法律上の最終手段としてはそうなのですが、実際の取引ではやはり書面での承諾があった方が、買主や金融機関に安心して話を進めてもらいやすくなります。
承諾が得られないと何が起きる?想定されるリスク
通行・掘削承諾書が整っていない場合、いくつかの影響が考えられます。まず住宅ローンの審査です。金融機関は担保となる不動産の通行権について確認を求めることが多く、承諾書がないと審査に時間がかかったり、条件が厳しくなったりする可能性があります。また、売却価格にも影響が出やすく、私道に接する物件は同じような公道に接する物件と比べて、価格が数割程度低くなる傾向があると言われています。承諾書が用意できていない場合は、さらに買主から敬遠されやすくなります。加えて、私道の共有者との関係が良好でない場合、感情的な理由から承諾そのものを渋られてしまうご近所トラブルに発展することもあります。こうしたリスクは、権利関係が複雑な不動産の売却全般にも共通する部分があり、以前の記事「複雑な権利関係でも一戸建ての売却は出来ますか?」でも取り上げていますので、あわせてご覧ください。
ご近所付き合いが薄いと、余計に不安になりますね…。境界がはっきりしないこととも、なにか関係はありますか?
関係することがあります。私道の持分の境界があいまいだと、承諾を得る相手がそもそも誰なのか分かりにくくなることもあるんです。境界の確認については、以前の記事「土地の境界が不明な一戸建ては売却できる?」でも解説していますので、参考にしてみてください。
今からできる対策
実家の前面道路が私道かもしれないと感じたら、まずは法務局で道路部分の登記簿を確認し、所有者が誰になっているかを調べてみましょう。あわせて、自治体の窓口で建築基準法上どの種類の道路にあたるかを確認できる場合もあります。私道の共有者が複数いる場合は、早めに連絡を取り、通行・掘削についての考え方を確認しておくと、売却活動をスムーズに進めやすくなります。ご自身での確認が難しい場合は、司法書士や不動産会社に相談し、必要な書類の準備を一緒に進めてもらうのも一つの方法です。
まずは登記簿を確認するところから始めればいいんですね。少し安心しました。
はい。私道の状態は物件によって本当にさまざまなので、早めに現状を把握しておくことが、後々の安心につながりますよ。
まとめ:私道でも売却は可能、まずは現状の確認から
実家の前面道路が私道であっても、それだけで売却できなくなるわけではありません。ただし、通行承諾書・掘削承諾書が整っているかどうかは、住宅ローンの審査や売却価格、ご近所との関係にまで影響する可能性がある重要なポイントです。2023年の民法改正により以前より状況は緩和されていますが、実務上は書面での承諾を用意しておくに越したことはありません。「うちの前の道、公道か私道か分からない」という方は、まず登記簿を確認するところから始めてみてはいかがでしょうか。
※本記事の内容は令和5年(2023年)4月施行の民法(相隣関係規定)改正に関する公表情報(2026年9月時点)を参考にしています。
こだせんは一戸建て専門の不動産査定サイトです。
うちの実家も、前の道が私道かどうかあやしいのですが…そんな状態でも査定はお願いできますか?
もちろんです。前面道路の状況がはっきりしない状態でも、まずは無料査定で今の価値を確認いただけます。対象エリアは23区を中心に東京都・神奈川県が中心ですが、地方のご実家についてもご相談いただけますので、お気軽にお問い合わせくださいね。