相続した実家、住宅ローンの残債について考えたことはありますか?
実は相続した実家、まだ住宅ローンが残っているみたいなんです…これって私が払わないといけないんでしょうか?
それは早めに確認しておきたい大事なポイントですね。順番に見ていきましょう。
親が亡くなって実家を相続することになったものの、通帳や書類を整理していたら住宅ローンの残高が記載された書類が出てきた——そんな経験はありませんか。多くの方は「住宅ローンは団体信用生命保険(だんしん:契約者が死亡した際に、保険金でローンの残高を完済してくれる保険)で完済されるはず」と考えていますが、実はケースによってはローンがそのまま残ってしまうこともあります。この記事では、相続した実家に住宅ローンが残っていた場合に確認したいポイントと、売却額だけではローンを完済できない場合の「任意売却」という方法について、わかりやすく解説します。
なぜ「団信で完済されるはず」が当てはまらないことがあるのか
団体信用生命保険は、住宅ローンを組む際に契約者の多くが加入する保険で、契約者が死亡または高度障害状態になった場合に、保険金でローンの残債が完済される仕組みです。そのため、亡くなった親名義の住宅ローンであれば、通常は相続の時点ですでに完済されているケースがほとんどです。ただし、夫婦で収入を合算した「ペアローン」や「連帯債務」の形でローンを組んでいた場合、多くの団信商品では契約者本人の債務分のみが対象となり、もう一方の債務がそのまま残ってしまうことがあります(夫婦双方をまとめて保障する「連生(れんせい)団信」のような特約付き商品を選んでいた場合は対象が異なります)。健康状態などの理由で、そもそも団信に加入できないまま契約していたケースもゼロではありません。「うちは大丈夫」と思い込まず、まずは金融機関に残高証明を発行してもらい、実際の残債の有無を確認することが最初の一歩です。
団信に入っていれば絶対安心、というわけではないんですね…。
はい、特にペアローンや連帯債務の場合は要注意です。まずは金融機関に確認してもらうと安心ですよ。
もし残債があるとわかった場合、実家がいくらぐらいで売れそうか気になる方は、まず価格帯だけでも査定で確認してみるのも一つの方法です。
「オーバーローン」「アンダーローン」って何?売却の可否を左右する言葉
実家の売却を考えるうえで欠かせないのが、売却予定額とローン残債のどちらが多いかという視点です。売却額でローンを完済でき、手元にお金が残る状態を「アンダーローン」、逆に売却額だけではローンを完済しきれない状態を「オーバーローン」と呼びます。特に築年数の古い実家や、地方にあって相場が下がりやすい物件では、オーバーローンになるケースも珍しくありません。
オーバーローンでも売却できる?「任意売却」という選択肢
オーバーローンの状態でも、抵当権を持つ金融機関(債権者)の同意を得られれば、裁判所を通じた競売の手続きを経ずに、通常の不動産売買に近い形・近い価格で売却できる方法があります。これを「任意売却」と呼びます。任意売却は金融機関の同意が前提となるため、誰でも自由に選べる方法ではなく、住宅ローン問題に詳しい不動産会社や専門家に相談しながら進めるのが一般的です。売却方法そのものの基本については、一戸建て査定の基本:一戸建ての売却方法でも整理していますので、あわせてご覧ください。
残債が大きすぎる場合は、「相続放棄」も検討の余地に
実家の価値に対してローンの残債があまりに大きく、任意売却をしても解決が難しいと感じる場合は、「相続放棄」という選択肢も視野に入ります。相続放棄をすると、実家だけでなく預貯金などプラスの財産も含めて、一切の相続財産を受け取らないことになる点には注意が必要です。また、相続放棄には自己のために相続の開始があったことを知った時から原則3か月以内という期限(熟慮期間)があり、家庭裁判所への申述が必要です。事情によっては期間の伸長を申し立てられる場合もありますが、判断に時間がかかりそうなときほど、早めに専門家に相談しておきたいところです。
相続放棄って、実家のローンだけ放棄する、みたいなことはできないんですね…。
そうなんです。良い面も悪い面もまとめて手放すことになるので、実家以外の財産の状況もあわせて考える必要がありますね。
放置してしまうとどうなる?滞納から競売までの流れ
相続した実家のローンをどうすればよいかわからず、支払いをそのままにしてしまうケースもあります。一般的には、3〜6か月程度の滞納が続くと「期限の利益」(分割で返済できる権利)を失い、金融機関から残債の一括返済を求められるといわれています。それでも解決しない場合は、裁判所を通じた「競売」の手続きに進み、任意売却に比べて市場価格より安い金額で売却されてしまう可能性が高くなります。実家の相続はただでさえ気持ちの整理に時間がかかるものですが、ローンが残っている場合は、放置している時間がそのままリスクにつながる点は押さえておきたいところです。
うちも名義変更や相続の手続きがまだ終わっていなくて、正直ちょっと後回しにしちゃってます…。
お気持ちはよくわかります。ただ、ローンが絡む場合は早めの確認が安心につながりますよ。実家をどう扱うか方針に迷っている方は、親から相続した一戸建て、どうしますか?もあわせて参考にしてみてください。
完済しても油断禁物、「抵当権抹消登記」も忘れずに
団信やご自身の資金でローンを完済できた場合も、もう一つ見落としやすい手続きがあります。それが「抵当権抹消登記」です。住宅ローンを完済しても、法務局の登記簿に記録された抵当権(担保として設定された権利)は自動的には消えません。抹消登記をしないまま放置すると、いざ売却する段階になって手続きが後ろ倒しになる原因になります。抵当権抹消登記の登録免許税は不動産1個につき1,000円(土地と建物であれば合計2,000円)で、司法書士に依頼する場合の報酬相場は2〜3万円程度が目安とされています。相続や売却のタイミングにあわせて、登記簿の状態を専門家と一緒に確認しておくと安心です。実家の名義や住所変更の登記については、実家の登記簿、住所は最新ですか?2026年4月から始まった新ルールが売却の壁になるかもしれませんでも詳しく解説していますので、あわせてご確認ください。
まとめ:住宅ローンの有無こそ、実家売却の最初の確認ポイント
相続した実家に住宅ローンが残っているかどうかは、売却の進め方を大きく左右する重要なポイントです。団信で完済されていると思い込まず、まずは金融機関に残高を確認し、オーバーローンの可能性がある場合は早めに専門家へ相談することをおすすめします。完済済みの場合も、抵当権抹消登記が済んでいるかどうかをあわせてチェックしておきましょう。ローンや登記の状態がわかれば、実家をどのタイミングで、どのように売却するかの方針も立てやすくなります。まずは一度、査定で今の実家の価格帯を確認してみることから始めてみてはいかがでしょうか。
※本記事の内容は、一般社団法人全国任意売却協会「オーバーローンの場合に任意売却で自宅を売却する方法とは?」、SUUMO住まいの売却ガイド「抵当権抹消登記の費用」、税理士法人の相続放棄に関する解説記事(いずれも2026年9月時点の公開情報)を参考にしています。
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