実家が高台や斜面の近くにあり、裏や前面に崖(がけ)がある……という方は少なくありません。「このまま住めているから大丈夫」と思っていても、将来建て替えや大規模なリフォームをしようとしたときに、思いがけず”がけ条例(がけじょうれい)”という制度が壁になることがあります。がけ条例とは、崖崩れなどの危険を防ぐために、崖の近くに建物を建てる際の制限を自治体が条例で定めたものです。この記事では、がけ条例の基本的な仕組みと、対象になった場合の影響、売却を検討する際に知っておきたいポイントを解説します。
うちの実家、裏がちょっとした崖になっていて……このまま売ることってできるんでしょうか?建て替えに何か制限があるって聞いたことがあるんですが。
崖や斜面に近い土地では、「がけ条例」という制度が関わってくることがあります。売却自体ができないわけではありませんが、知っておくべき点がいくつかありますので、順番に見ていきましょう。
「がけ条例」とは?建築基準法を根拠に自治体が定める崖地の建築制限
がけ条例は、建築基準法第19条第4項が定める「建築物が崖崩れ等による被害を受けるおそれがある場合は、擁壁の設置その他安全上適当な措置を講じなければならない」という規定を、同法第40条(地方の実情に応じて、自治体が条例で制限を付加できる旨の規定)に基づき、各都道府県や政令指定都市などが具体的な基準として条例化したものです。つまり、がけ条例は国が全国一律に定めた法律ではなく、自治体ごとに内容や基準が異なるという点に注意が必要です。たとえば東京都では「東京都建築安全条例」第6条でがけ地に関する規定が設けられており、一定の条件に当てはまる敷地に建築する場合、この条例の基準を満たさなければ建築確認が通りません。
どんな崖地が対象になる?高さ・範囲の基本的な考え方
がけ条例の対象になるかどうかは、崖の高さと、建物が崖からどれくらいの距離にあるかによって判断されます。東京都の場合、目安となる基準は高さ2mを超え、勾配が2分の1(角度にしておおよそ30度)を超える崖で、この崖から崖の高さの2倍以内の範囲に建物を建てる場合に規制の対象になるとされています。この範囲内であれば、途中に道路や隣の家があっても対象になることがあります。ただし、この基準は自治体によって異なり、高さや角度の数値、適用範囲の考え方が変わることもあるため、実家の所在地を管轄する自治体の建築審査担当窓口で確認することが欠かせません。
もしこの範囲に入っていたら、もう建て替えはできなくなるということですか……?
建て替え自体ができなくなるわけではありません。ただ、対象になると擁壁の設置などの条件を満たす必要があり、工事の規模や費用が大きくなることがあります。
対象になったらどうなる?擁壁の設置義務と工事費用の負担
がけ条例の規制範囲内に建物を建てる場合、代表的な対応策が擁壁(ようへき:崖崩れを防ぐために設置する壁状の構造物)の設置です。東京都建築安全条例では、規制範囲内に建築する際、高さ2mを超える擁壁を設けなければならないとされています。すでに擁壁がある実家でも、古い擁壁が現在の構造基準を満たしていない場合は、建て替え時に擁壁ごと造り直すよう求められることがあります。擁壁の新設工事は、構造や施工条件によって費用に幅がありますが、鉄筋コンクリート造の擁壁で1平方メートルあたりおおよそ数万円〜十数万円程度が目安とされており、面積や高さによっては総額で100万円を超えることもあります。隣地との高低差がある実家で起きやすいトラブルについては、「相続した実家にブロック壁と高低差が…隣地との”擁壁トラブル”になりやすい理由とは」でも詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。なお、建物の主要な構造部分を鉄筋コンクリート造にするなど、一定の条件を満たす場合には擁壁の設置が免除されるケースもあり、自治体や設計の工夫によって負担を抑えられる可能性もあります。
崖地の実家、建て替え前・売却前にできること
①自治体の建築審査担当に早めに確認する
がけ条例の対象になるかどうかは、机上の判断だけでは分かりにくいことも多くあります。まずは実家のある市区町村(または都道府県)の建築審査担当の窓口に相談し、対象区域に該当するか、該当する場合はどのような措置が必要かを確認しましょう。
②「既存不適格建築物」や「再建築不可」との違いも押さえておく
がけ条例によって建て替えに制限がかかる状態は、法律が変わったことで今の建物が基準を満たさなくなる”既存不適格建築物(きそんふてきかくけんちくぶつ:建築時は合法だったが、その後の法改正により現行の基準を満たさなくなった建物のこと)”や、道路に十分に接していないために建て替えができない”再建築不可”の土地とは、原因も対応策も異なります。それぞれの違いについては「実家が「既存不適格建築物」だったら?再建築不可との違いと売却時の注意点」や「実家が”再建築不可”の土地だった?接道義務を満たさない家の売却方法とは」でも取り上げていますので、あわせて確認しておくと状況の整理がしやすくなります。
③専門家・不動産会社に早めに相談する
がけ条例の対象になっている実家は、一般的な住宅と比べて売却までに時間や手間がかかりやすい”訳あり物件”のひとつです。擁壁工事が必要になるのか、工事費用をどちらが負担するのか、現状のままでも売却できる可能性があるのかなど、判断が難しい点も多いため、早い段階で崖地や訳あり物件の売却に詳しい不動産会社に相談することをおすすめします。
まとめ:がけ条例は”わからないまま”にせず、早めに状況を確認しよう
実家が崖地や斜面の近くにある場合、がけ条例の対象になっているかどうかで、将来の建て替えのしやすさや売却の進め方が大きく変わってきます。「うちは大丈夫」と思い込まず、まずは自治体への確認や専門家への相談を通じて、現在の状況を把握することが、スムーズな売却への第一歩になります。
※本記事の内容は、東京都大田区「建物とがけ等との関係」(2026年10月時点の公開情報)、建築基準法(e-Gov法令検索)、アットホームの擁壁工事費用に関する解説記事を参考にしています。
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