実家を”きょうだいの共有名義”のまま売ったら、3,000万円控除は一人分だけ?
相続した実家を、きょうだいなど複数人の共有名義のまま空き家として売却しようとしている方へ。「空き家の3,000万円特別控除は、たしか1人分までしか使えないはず」と思い込んでいませんか?実はこの特例(措置法35条3項:相続した空き家を売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける制度)の控除額は、共有名義になっている相続人の人数によって変わるルールがあります。2024年の改正で控除の考え方が変わった今、共有名義のまま売却を検討している方が知っておきたいポイントを解説します。
実家を兄と姉と私の3人で共有名義にしているんですが、空き家の3,000万円控除は、結局3人のうち1人しか使えないんでしょうか?
そこはよく誤解されるポイントです。実は共有名義の人数によって、控除額の合計がどう変わるかが決まっています。今日はそのルールを一緒に確認していきましょう。
控除額の考え方を誤解したまま売却の準備を進めてしまうと、想定していた納税額と実際の金額が大きく食い違ってしまうこともあります。まずは今のご実家がどのくらいの価格で売れそうか、価格帯だけでも確認しておくと、税金の見積もりも立てやすくなります。
そもそも空き家の3,000万円特別控除とは
この特例を使うには、被相続人が亡くなる直前まで一人で住んでいた家屋であること、昭和56年5月31日以前に建築された家屋(いわゆる旧耐震基準の建物)であること、譲渡価格が1億円以下であることなど、いくつかの基本要件を満たす必要があります。この1億円の判定は、共有名義で複数人が売却する場合、共有者全員の譲渡価格を合計して判定される点に注意が必要です。また、建物が耐震基準を満たしていない場合は、耐震改修をするか、解体して土地だけにしてから売却する必要があります。
この特例は、相続した空き家が放置されたまま老朽化し、近隣トラブルや街の景観悪化の原因になることを防ぐ目的で設けられた制度です。そのため、売却後も空き家のまま残すのではなく、耐震性を確保するか解体して土地として引き渡すことが前提になっています。
現行の適用期限は令和9年(2027年)12月31日までの譲渡が対象で、さらに相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までという個別の期限もあります。この”3年ルール”については、以前の記事「相続した実家、まだ売っていませんか?3,000万円控除が使えなくなる”3年ルール”に注意」で詳しく解説していますので、あわせてご確認ください。耐震基準を満たしていることを証明する手続きについては「実家が”旧耐震基準”の家だったら売却の3,000万円控除は使えない?耐震基準適合証明書のしくみ」もご覧ください。
共有名義で売ると、控除額はどう変わる?2024年からの新ルール
2024年(令和6年)1月1日以後の譲渡から、この特例の控除額は、相続・遺贈で家屋と敷地を取得した相続人の人数によって次のように分かれます。
- 相続人が2人以下の場合:1人あたり3,000万円
- 相続人が3人以上の場合:1人あたり2,000万円
2023年12月31日までの譲渡では、人数に関わらず1人あたり3,000万円が適用されていました。つまり共有名義の人数を増やすほど控除額の合計が増える仕組みだったため、2024年の改正で3人以上の場合は1人あたりの上限が2,000万円に引き下げられました。
じゃあ、3人で共有していると、合計の控除額は2,000万円×3人で6,000万円になるということですか?
そうです。ただ1人あたりで見ると改正前の3,000万円より少なくなるので、売却益の金額によっては税負担が増えるケースもあります。具体的な例で見てみましょう。
例えば、譲渡益(売却価格から取得費・譲渡費用などを差し引いた後の金額)が8,000万円で、きょうだい3人が均等に(それぞれ約2,667万円ずつ)取得したケースで考えてみます。2023年までの基準なら、1人あたり2,667万円-3,000万円=0円となり、3人とも課税対象の譲渡所得がゼロでした。2024年以後の基準では、1人あたり2,667万円-2,000万円=667万円の譲渡所得が生じ、3人合計で約400万円前後の税負担(譲渡所得税・復興特別所得税・住民税を合わせた税率20.315%で計算した場合の概算)が発生することになります。
共有名義ならではの、もう一つの注意点
相続人数の判定について、見落とされやすい注意点があります。この人数の判定は、相続または遺贈で家屋と敷地を取得した時点の人数で固定されるとされています。その後、共有者の一人が自分の持分を他の共有者に譲ったり贈与したりして人数が減っても、あるいは共有者の一人が亡くなって新たな相続(数次相続)が発生して人数が変わっても、いったん確定した相続人数の判定は変わらないとされています。相続が重なって共有者が増えていくケースでは、この判定時点の考え方を正しく理解しておくことが大切です。
共有名義のまま残すか、相続人のどなたか一人に集約するかで迷っている場合は、以前の記事「実家を兄弟の一人だけが引き継ぐには?”代償分割”の決め方と代償金が払えない時の対処法」も参考になります。
人数の判断を誤解して、あとから控除額が違うと言われたら怖いですね…
はい。相続が重なっている場合や、持分の移動があった場合は、早めに税理士に確認しておくと安心です。次でまとめます。
まとめ:共有名義の人数と控除額を、早めに確認しておく
空き家の3,000万円特別控除は、2024年の改正によって、共有名義の相続人が3人以上になると1人あたりの控除額が2,000万円に引き下げられました。改正前と同じ感覚で「1人3,000万円」と思い込んでいると、納税額の見積もりが大きく狂ってしまうおそれがあります。共有名義のまま実家を売却しようとしている方は、何人で共有しているか、その人数がいつの時点で確定したものかを、早めに確認しておくことが大切です。判断に迷う場合は、税理士や不動産会社に相談しながら、控除額の見込みと売却のタイミングを一緒に整理していくことをおすすめします。
※本記事の内容は、杉並区ホームページ「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除(令和6年1月1日以降の譲渡)」および税務専門メディア「税経」の国税庁通達解説記事(いずれも2026年10月時点の公開情報)を参考にしています。
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