実家を相続したあと、思いがけず「両親が誰かに貸していた」と分かるケースは少なくありません。賃貸借契約の内容を知らされていなかったり、賃借人と一度も顔を合わせたことがなかったりすると、「この家、どうすればいいのだろう」と戸惑ってしまうのも無理はないでしょう。
結論から言うと、賃貸中の実家は、借家人に住み続けてもらったまま売却することができます。この記事では、その方法(オーナーチェンジ)の基本と、反対に「空き家にしてから売りたい」場合の立ち退きの考え方、相続後に確認しておきたいポイントまで、順番に見ていきます。
相続した実家を見に行ったら、知らない方が住んでいて…両親が賃貸に出していたなんて知りませんでした。こんな家でも査定をお願いできますか?
もちろん大丈夫ですよ。実は、人が住んでいる状態(賃貸中)のままでも売却する方法がありますので、まずは状況を一緒に整理していきましょう。
賃貸中でも売却できる「オーナーチェンジ」とは
借家人が住んだままの状態で不動産を売買することを、業界では「オーナーチェンジ」と呼びます。買主は建物そのものだけでなく、賃貸借契約や賃料を受け取る権利もあわせて引き継ぐことになります。
ここで気になるのが、「借家人の同意がないと売れないのでは?」という点です。民法第605条の2第1項では、賃借人がすでに家に住んでいるなど対抗要件を備えた賃貸借について、不動産の所有者が変わった場合、賃借人の同意を得なくても、賃貸人としての地位(権利・義務)は新しい所有者に引き継がれると定められています。つまり、賃借人に知らせずに売買契約を結ぶこと自体は法律上可能で、賃借人は新しい所有者に賃料を払い続けることになります(もちろん、実務上はトラブルを避けるため、所有者が変わったことは賃借人に通知するのが一般的です)。
賃借人の方に相談しなくても売ってしまっていいんですか?なんだか申し訳ない気もします…
法律上は同意なく進められますが、長く住んでいただいている方であればこそ、契約内容を確認したうえで、トラブルのない形で引き継ぐのが安心です。賃貸借契約書が見当たらない場合の確認方法も含めて、一緒に整理しましょう。
オーナーチェンジで売るメリットと気をつけたい点
オーナーチェンジのまま売却する一番のメリットは、立ち退き交渉が不要な点です。賃借人に出て行ってもらう必要がないため、時間や費用をかけずにそのまま売却活動に進めます。また、買主にとっては購入直後から賃料収入が得られる「収益物件」として魅力があり、投資家層への訴求も可能です。
一方で、気をつけたい点もあります。オーナーチェンジ物件は、自分で住みたい人(マイホーム需要)ではなく、主に投資家が買主になります。投資家は賃貸経営としての収益性(利回り)を基準に価格を判断するため、空き家の状態で売る場合に比べて、買主の層が限られ、価格も相場より抑えられがちになる傾向があります。また、住宅ローンではなく不動産投資ローンでの購入が前提になるため、買主側の資金調達のハードルも異なります。
空室にして売りたいなら、「立ち退き」の壁がある
「どうせ売るなら、空き家にしてから売りたい」と考える方もいるでしょう。ただしその場合、賃借人に出て行ってもらうための手続きが必要になり、これが思った以上にハードルの高い作業になることがあります。
まず確認したいのは、契約の種類です。賃貸借契約には大きく「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。定期借家契約であれば、契約期間の満了をもって更新せず終了させることができます。一方、普通借家契約の場合、賃貸人(オーナー側)からの更新拒絶・解約には、借地借家法第28条が定める「正当事由」が必要になります。「売却したいから」という理由だけでは、正当事由として十分とはされにくく、賃借人の生活状況や、賃貸人・賃借人それぞれの物件使用の必要性などを踏まえて判断されます。
正当事由を補う要素として用いられるのが、いわゆる「立退料」です。立退料を支払えば必ず退去させられるわけではなく、あくまで正当事由を補完する一つの要素という位置づけです。立退料の金額相場は物件の状況や交渉の経緯によって大きく変わるため、個別に弁護士や不動産の専門家へ相談することをおすすめします。
うちは何十年も同じ方に貸していたみたいなんですが、今すぐ出てもらうのは難しそうですね…
そうですね。長期間住んでいる賃借人の方ほど、正当事由のハードルは上がりやすい傾向にあります。無理に立ち退きを進めるより、まずはオーナーチェンジとして売却する方法も含めて、どちらが現実的か一緒に検討してみませんか。
相続後、売却前に確認しておきたい3つのポイント
賃貸中の実家を相続した場合、売却に進む前に次の3点を確認しておくと、後々のトラブルを避けやすくなります。
1. 賃貸借契約書の有無と内容
契約書が見当たらない場合でも、賃貸借契約自体は口頭でも成立します。賃借人に契約内容(賃料、契約期間、更新の有無など)を確認し、できれば書面で改めて整理しておくと安心です。
2. 敷金の引き継ぎ
民法第605条の2第4項により、賃貸人の地位が新所有者に移転すると、預かっていた敷金を返還する義務も新所有者が引き継ぐと定められています。売買契約の際には、敷金の金額を買主に正確に伝え、代金の中で清算する必要があります。
3. 相続登記・火災保険の名義変更
賃貸中であっても、売却するにはまず相続登記を済ませておく必要があります。実家の相続登記、まだ済んでいませんか?義務化の猶予期限が目前に迫っていますでも触れていますので、まだ済んでいない方は早めに確認しておきましょう。また、火災保険も契約者(契約上の地位)を引き継ぐ手続きが必要になるケースがあります。相続した実家の火災保険、名義変更を忘れていませんか?保険金が下りない落とし穴と売却前の注意点も参考にしてみてください。
まとめ:まずは「どちらの売り方が合うか」の整理から
相続した実家が賃貸中だった場合、「空き家にしないと売れない」と思い込む必要はありません。オーナーチェンジとして賃借人に住み続けてもらったまま売る方法と、立ち退きを経て空き家にしてから売る方法、それぞれにメリットと手間があります。
まずは賃貸借契約の内容を確認し、どちらの方法が自分の状況に合っているかを整理することから始めてみましょう。判断に迷う場合は、賃貸中の物件の売却実績がある不動産会社に相談し、それぞれの売却方法での想定価格を比較してみるのも一つの方法です。
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※本記事の内容は、民法第605条の2(賃貸人たる地位の移転)および借地借家法第28条(正当事由)の条文、不動産・法律専門家による解説記事(2026年11月時点)を参考にしています。
うちみたいに、賃借人の方が住んでいる実家でも、ちゃんと査定してもらえるんですね。
はい、賃貸中の物件もしっかり査定・ご相談いただけます。無料査定で、東京23区を中心に東京都・神奈川県はもちろん、地方の実家もご相談いただけますので、まずはお気軽にお問い合わせください。