「実家の建築確認が昭和56年より前…その”3,000万円控除”、本当に使えますか?」
相続した実家を売却するとき、多くの方が頼りにしている制度が「空き家の譲渡所得に関する3,000万円の特別控除」です。ただし、この特例には「昭和56年(1981年)5月31日以前に建築確認(国や自治体が、建物が法律の基準を満たしているかを工事前に確認する手続きのことです)を受けた家屋であること」という条件があり、さらに売却までに建物を耐震基準を満たす状態に改修するか、取り壊すかのどちらかを行わなければ、控除そのものが使えません。「古い実家だから当然対象になるはず」と思い込んでいると、実際には要件を満たせておらず、数百万円規模の税負担が生じてしまうこともあります。
実家、かなり古い家なんですが…3,000万円控除は当然使えますよね?
実は、昭和56年5月31日より前に建築確認を受けた家は、そのままの状態では特例の対象になりません。耐震基準を満たす工事をするか、取り壊すか、どちらかが必要になるんです。今日はそのしくみを一緒に確認していきましょう。
ご自身の実家が特例の対象になるかどうかが気になる方は、まず今の家がどれくらいの価格で売れそうか、価格帯だけでも査定で確認してみるのも一つの方法です。
そもそも「空き家の3,000万円特別控除」とは?おさらい
正式には「空き家の発生を抑制するための特例措置」と呼ばれる制度で、相続または遺贈によって実家を取得した人が、一定の条件を満たして売却した場合に、譲渡所得から最高3,000万円を差し引けるというものです。主な条件は、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること、相続開始の直前まで被相続人が一人で暮らしていたことなどで、適用には期間の制限もあります。具体的には、相続開始の日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却する必要があり(いわゆる”3年ルール”)、この点については以前の記事「相続した実家、まだ売っていませんか?3,000万円控除が使えなくなる”3年ルール”に注意」でも詳しく解説しています。さらに、制度そのものにも令和9年(2027年)12月31日までという全体の期限があり、延長を求める声が出ていることについては「相続した空き家の3,000万円控除、期限は2027年のまま?延長要望のゆくえと今できること」でも触れていますので、あわせてご確認ください。
新耐震基準と旧耐震基準、何がどう違う?
3,000万円控除の対象になるかどうかを左右するのが、建物が「新耐震基準」と「旧耐震基準」のどちらで建てられているかです。1981年6月1日に新しい耐震基準が施行され、それ以降に建築確認を受けた建物は、震度6強から7程度の地震でも倒壊・崩壊しないことを想定した構造になっています。一方、それより前の旧耐震基準は、震度5程度までの地震しか想定していないという大きな違いがあります。ポイントは、建物が完成した日ではなく、建築確認を受けた日が昭和56年5月31日以前かどうかで判断される点です。建築確認通知書や検査済証が残っていれば、まずその日付を確認してみましょう。
うちの実家、1979年に建てられたと聞いています…。これは旧耐震基準になるんですか?
はい、1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物であれば旧耐震基準にあたります。古い書類が見当たらない場合は、自治体の建築指導課などで確認できることもありますので、一度相談してみるとよいと思います。
耐震基準適合証明書を取得する方法と費用の目安
建物が新耐震基準を満たしていることを客観的に示す書類が「耐震基準適合証明書」です。これは、建築士事務所に所属する建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関、瑕疵担保責任保険法人のいずれかが発行できます。取得の流れは、まず耐震診断を行い、基準を満たしていなければ耐震補強工事を実施し、その後に証明書の発行を受けるという順序になり、診断から発行まで最短でも1か月半程度はかかると見ておく必要があります。費用については、耐震診断料に加えて補強工事が必要になる場合、複数の工事会社の情報を総合すると100万円台後半から200万円程度が目安とされていますが、建物の規模や劣化の状況によって大きく変動するため、早めに見積もりを取っておくことをおすすめします。
2024年(令和6年)の改正で、売った”あと”の耐震改修・解体もOKに
以前は、耐震改修や取り壊しを引き渡し前に売主側で完了させる必要がありましたが、令和6年1月以降の譲渡からは制度が拡充され、買主が譲渡した年の翌年2月15日までに耐震改修または除却(取り壊し)工事を行った場合も、特例の対象になるようになりました。これにより、「古い家のまま先に売ってしまい、買主に工事をしてもらう」という選択肢も取れるようになっています。ただし、この翌年2月15日という期限は1日でも過ぎると特例が使えなくなる厳格なものなので、売買契約書に工事の実施義務や完了報告、期限を守れなかった場合の取り扱いを明記しておくことが欠かせません。期限が絡む制度という点では、さきほどの3,000万円控除の期限延長要望を扱った「相続した空き家の3,000万円控除、期限は2027年のまま?延長要望のゆくえと今できること」の記事にも通じるところがありますので、気になる方はあわせてご覧ください。
自分で工事をする時間もお金もなくて…。それでも控除は諦めるしかないんでしょうか?
2024年の改正で、買主に工事をしてもらう形でも控除を使える道が開けました。ただし期限がかなり厳しいので、契約書の内容や買主との認識合わせがとても重要になります。
耐震改修・取り壊し、どちらを選ぶべき?
耐震改修と取り壊しのどちらを選ぶべきかは、建物の老朽度や費用のバランスで判断することになります。補強工事で済む程度の劣化であれば耐震改修、老朽化が進んでいて改修費用が割高になる場合は取り壊しを選ぶ、という考え方が一般的です。また、建て替えを前提に取り壊しを検討する場合は、そもそも再建築不可(現在の建築基準法上、建物を取り壊すと同じ場所に建て替えができない土地のことです)に該当していないかも事前に確認しておく必要があります。再建築不可に該当する場合、取り壊し後の土地活用の選択肢が大きく変わってくるため注意が必要です。実家の状態を総合的に把握したい場合は、前述の「3年ルール」の期限とあわせて、早めに査定を受けておくと判断の材料になります。
まとめ:「期限」と「書類」を味方につけて、損のない売却を
いろいろな期限があって、正直ちょっと焦ってきました…。
大丈夫です。まずは実家の建築確認の日付を確認し、そこから逆算して動けば十分間に合います。一つひとつ整理していきましょう。
実家が昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた「旧耐震基準」の家である場合、3,000万円特別控除を使うには、耐震基準を満たす改修か取り壊しのいずれかが欠かせません。2024年の改正により、売却後に買主が工事を行う形でも対応できるようになりましたが、翌年2月15日という期限は厳格です。また、制度全体にも令和9年12月31日という期限があり、相続開始からの3年ルールとも関係してきます。まずは実家の建築確認の日付を確認し、耐震基準適合証明書の取得や取り壊しにどのくらいの費用・期間がかかりそうかを把握したうえで、早めに売却のタイミングを検討していくことをおすすめします。
※本記事の内容は国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置(空き家の譲渡所得3,000万円特別控除)について」の解説資料を参考にしています。
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