放置した空き家、気づかないうちに”財産管理人”が選ばれるかもしれません
実家を相続したものの、特に活用する予定もなく、そのままにしている方は少なくありません。「いつか売ればいい」「まだ大丈夫」と思っていても、空き家を何年も放置していると、思いがけない形で状況が動き出すことがあります。2023年の法改正により、市町村が家庭裁判所に対して”財産管理人”の選任を請求できる制度が新たに設けられ、所有者自身が動かないまま、空き家の管理や処分が進められる可能性が出てきました。
実家はもう10年近く空き家のままなんですが…誰も住んでいないだけで、特に何か言われたこともないので、このままでも大丈夫かなと思っていました。
そのお気持ち、よく分かります。空き家をそのまま放置していると、まず市町村から管理が不十分だという指摘を受け、状態によっては”管理不全空家等”や”特定空家等”に指定されることがあります。2023年の法改正では、そうした指定を受けた空き家について、所有者ご本人が対応しないまま状況が動かない場合に、市町村長が家庭裁判所に財産管理人の選任を請求できる仕組みが新しくできました。今日はその内容を一緒に見ていきましょう。
気になる方は、まず今の資産価値だけでも確認してみるのも一つの方法です。
そもそも”財産管理人”とは?市町村が持つようになった新しい権限
財産管理人とは、何らかの事情で本人が自分の財産を管理できない場合に、本人に代わって財産の管理や処分を行う人のことです。相続の場面で使われる”不在者財産管理人”など、以前からある仕組みについては、以前の記事「相続した実家、相続人の一人と連絡が取れません。遺産分割協議はどうなる?”不在者財産管理人”という制度とは」でも解説していますので、あわせてご覧ください。
2023年の空家等対策特別措置法の改正(2023年12月13日施行)では、この法律の中に、財産管理人に関する民法上の制度を市町村が使いやすくするための規定(同法14条)が新たに設けられました。所有者が分からない空き家については、”所有者不明建物管理人”(民法264条の8)の選任を、市町村長が裁判所に請求できます。さらに、所有者が分かっている場合でも、すでに”管理不全空家等”や”特定空家等”に指定され、管理が適切に行われていない空き家については、”管理不全建物管理人”(民法264条の9)の選任を市町村長が請求できるようになりました。つまり、所有者が判明していても、管理の状態や行政からの指摘の経緯によっては対象になり得るということです。
この改正では、財産管理人に関する規定のほかにも、空き家の活用を促すための”空家等活用促進区域”の創設や、空き家の管理・活用をサポートする”空家等管理活用支援法人”の指定など、合わせて複数の見直しが行われました。その中で、所有者が対応しない空き家に行政が踏み込める手段として新設されたのが、今回ご紹介する財産管理人の選任請求です。自治体によっては、こうした支援法人や空き家バンクを通じて、売却や活用の相談を受け付けている場合もあります。行政の対応が進んでしまう前に、所有者自身が売却も含めた選択肢を検討しておくことには大きな意味があります。
財産管理人の選任を家庭裁判所に申し立てる際には、国土交通省の資料によると、所有者不明建物管理人や管理不全建物管理人の申立てで収入印紙1,000円、郵便切手6,000円程度に加えて、裁判所が定める”予納金”を別途納める必要があるとされています。予納金の具体的な金額はケースによって異なり、公表資料にも明示されていません。市町村が申立人となる場合も、こうした費用や事務的な手間がかかるため、どの空き家にもすぐに使われる制度ではありませんが、所有者が動かない空き家に行政が働きかけられる手段が広がってきているという事実は、所有者として知っておきたいポイントです。
うちの実家みたいに、誰も住んでいないだけで、特に困った状態ではない家でも対象になるんですか?
今回ご紹介した制度は、空き家であれば何でもすぐに対象になるわけではありません。所有者が分かっている空き家の場合は、すでに市町村から”管理不全空家等”や”特定空家等”としての指摘(勧告など)を受けている状態であることが前提になります。つまり、何も指摘を受けていない段階からいきなり財産管理人が選ばれるわけではありませんが、指摘を受けたあとも対応しないままでいると、この制度が検討される対象になり得るということです。
なぜ”放置”が一番避けたい選択なのか
空き家の管理が行き届いていないと判断されると、まず市町村から管理不全空き家として勧告を受け、固定資産税の住宅用地特例が外れて負担が重くなる段階があります(以前の記事「実家の空き家、放置していたら固定資産税が最大6倍に?”管理不全空き家”指定の基準と今からできる対策」でも解説しています)。さらに状態が改善されず、特定空家に該当すると判断された場合には、助言・指導、勧告、命令を経て、行政代執行による強制的な解体に進むこともあります(こちらも以前の記事「実家が”特定空家”に指定されたら?行政代執行で強制解体・費用まで請求される流れとは」で詳しく解説しています)。行政代執行は、最終的に解体費用を所有者に請求する手続きが前提となりますが、所有者と連絡が取れない場合には、この費用の回収が難しいという課題がありました。今回ご紹介した財産管理人の選任請求は、こうした一連の流れの中で、所有者と連絡が取れない、あるいは所有者が対応しないまま時間が過ぎてしまっている空き家に対して、市町村側が状況を動かすための手段の一つとして新たに設けられたものと考えられます。
行政のこうした対応には、助言・指導から行政代執行まで、相応の時間がかかることが一般的です。財産管理人の選任請求も、家庭裁判所の手続きを経るため、決して”すぐに”話が進むものではありません。ただし、所有者側が何も対応しないまま時間が過ぎれば、いずれかの形で行政側の対応が進んでいくという点は変わりません。
財産管理人が選ばれてしまうと、もう自分の意思では何もできなくなってしまうんでしょうか?
いえ、そこまでではありません。今回のように所有者がご本人だと分かっている”管理不全空家等”のケースでは、選ばれた管理人が建物を売却する際に、所有者ご本人の同意が必要とされています。所有者の意思が完全に無視されるわけではありません。ただ、いったん手続きが始まってしまうと、ご自身の希望するタイミングや売却先を自由に選べる状況ではなくなってしまいます。だからこそ、その前の段階で、ご自身の意思で動いておくことが大切です。
なお、実家が複数の相続人による共有名義になっている場合、共有者の一人と連絡が取れないまま空き家の管理が行き届かなくなっているケースでも、同じように財産管理人の選任が検討される可能性があります。共有名義の実家をどう動かしていくかという点は、通常の空き家よりも難しい判断になりやすいため、早めに家族間で状況を共有しておくことをおすすめします。
まとめ:”誰も困っていないから大丈夫”ではなく、早めの確認を
空き家をそのままにしていても、今すぐ誰かに迷惑をかけているわけではないから大丈夫、と感じる方は多いと思います。しかし、2023年の法改正により、市町村側が財産管理人の選任を通じて空き家の管理・処分に関与できる範囲は広がっています。所有者の方が自分の意思で動けるうちに、実家の現状を把握し、売却を含めた選択肢を検討しておくことが、結果的にもっとも負担の少ない道につながります。
※本記事の内容は国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」(2023年12月13日施行)および国土交通省「空き家対策における財産管理制度の活用に関する参考資料」を参考にしています。
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