実家を相続したけど、ほかにも土地があるかもしれない?
親が亡くなり、実家を相続することになった――。そこまでは分かっていても、「ほかにも親名義の不動産がないか」は、多くの方にとって意外と見落としがちなポイントです。
うちは実家しかないと思っていたんですが、そういうものなんですか?
実は少なくないんです。遠方の山林や、昔住んでいた家がそのまま残っていたり…相続人が知らないまま放置されて、後から「実は他にも土地があった」と分かるケースは珍しくありません。こうした調査の負担を軽くするために、2026年2月2日から新しい制度がスタートしました。それが「所有不動産記録証明制度」です。
そもそも「所有不動産記録証明制度」とは?
所有不動産記録証明制度とは、特定の人が全国の法務局(登記所)に登記されている不動産を、まとめて一覧で確認できる制度です。これまでは、不動産がどこにあるか分からないと、市区町村ごとに「名寄帳(なよせちょう)」(その自治体内で同じ人が所有する不動産をまとめた課税台帳のこと)を取り寄せて調べるしかありませんでした。しかし名寄帳はあくまでその市区町村内の情報しか分からないため、遠方に土地があった場合は見つけられません。
この制度を使うと、全国の法務局・地方法務局(支局・出張所を含む)のどこからでも、請求した人が登記名義人となっている不動産の一覧を、1通の証明書としてまとめて取得できます。
誰でも他の人の不動産を調べられちゃうんですか?
いいえ、それはできません。請求できるのは登記名義人本人か、その相続人などの一般承継人、そしてその代理人に限られています。プライバシーへの配慮から、第三者が自由に他人の不動産を調べる制度ではないんです。
費用と請求方法
証明書の取得には手数料がかかります。書面請求は1件・1通あたり1,600円、オンライン請求で郵送交付を選ぶ場合は1,500円、オンライン請求で窓口交付を選ぶ場合は1,470円です(2026年2月時点)。請求は窓口のほか、郵送やオンラインでも可能で、不動産の所在地とは関係なく、全国どの法務局でも申請できます。
相続登記の義務化とセットで理解しておきたい
この制度が生まれた背景には、相続登記の義務化があります。2024年4月から、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記をすることが法律上の義務になりました。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。
ところが、そもそも「亡くなった人がどこにどんな不動産を持っていたか」が分からなければ、登記のしようがありません。所有不動産記録証明制度は、この「調査の入口」を整えるための制度だと考えると分かりやすいでしょう。実家の登記名義や住所の最新化については、以前の記事「実家の登記簿、住所は最新ですか?2026年4月から始まった新ルールが売却の壁になるかもしれません」でも詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。
この証明書だけでは分からないこと
便利な制度ですが、万能ではありません。証明書はあくまで登記情報を元に作られるため、次のようなケースでは正確に反映されない可能性があります。
- 登記簿上の氏名・住所と、請求時に記入する氏名・住所が一致しない場合:旧姓や引っ越し前の住所のままになっている不動産があると、実際には所有していても「該当不動産なし」という証明書になってしまうことがあります。この場合も手数料は発生し、返金はされません
- 未登記の建物(登記されていない古い家屋など):母屋は登記されていても、離れや納屋が未登記のままというケースは珍しくありません
- 相続登記が済んでいない古い名義のままの不動産:何代も前の名義のままになっている場合、検索条件が一致せず見つからないことがあります
つまり、そもそも登記情報が古かったり不完全だったりすると、この制度でも見つけられない不動産が残るということです。「これで安心」と過信せず、あくまで調査の一つの手段として活用するのが賢明です。
実家の売却を考えるなら、どう活用する?
実家の売却を検討している方にとって、この制度は次のような場面で役立ちます。
- 遺産分割協議を始める前に、相続財産である不動産をもれなく洗い出す
- 「実は他にも売れる土地があった」という発見によって、実家の売却方針そのものを見直すきっかけにする
- 相続登記の義務化に向けて、対象となる不動産を漏れなく把握する
まだ相続の方針が固まっていない方は、以前の記事「実家の相続、方針が決まっている人はたった5%?あなたが今すぐ確認すべき3つのこと」も参考にしていただくと、全体像がつかみやすくなります。
まとめ
所有不動産記録証明制度は、2026年2月2日から始まったばかりの新しい制度で、相続した不動産の調査負担を大きく軽減してくれるものです。ただし証明書はあくまで登記情報がベースであるため、古い登記や未登記の不動産までは拾いきれないという限界も理解しておく必要があります。実家の相続をきっかけに、「ほかに不動産がないか」を一度きちんと確認しておくことが、後悔のない売却・相続への第一歩になります。
※本記事の内容は法務省・法務局の公表情報(2026年2月時点)を参考にしています。
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