実家をリフォームしてから売ろうと思っていませんか?
相続した実家や、長年住んでいる一戸建て。いざ売却するとなると、「傷んでいる屋根や外壁だけ直してから売りたい」「水回りをリフォームしてから査定に出したい」と考える方は少なくありません。ところが2025年4月、建築基準法が改正され、一定規模以上のリフォーム(増築や大規模な修繕)には、これまで不要だった”確認申請”(工事内容が建築基準法に適合しているか、事前に自治体や検査機関のチェックを受ける手続き)が新たに必要になるケースが出てきました。今回は、この法改正が実家の売却にどう関わってくるのかを解説します。
実家を売る前に、傷んでいる屋根と外壁だけ直しておこうと思っていたんですが…何か注意することはありますか?
はい、実はそのリフォーム、2025年4月の建築基準法改正によって、思ったより手間や費用がかかるケースが増えています。順番に見ていきましょう。
そもそも「4号特例」の何が変わったの?
これまで木造2階建て以下・比較的小規模な建物は「4号建築物」と呼ばれ、リフォームや増改築の際の建築確認(自治体や指定確認検査機関が、建物が法律の基準に適合しているか事前にチェックする手続き)において、構造関係の審査の一部が省略される”4号特例”という仕組みが設けられていました。
しかし2025年4月1日から、この4号特例の対象が大きく縮小されました。今後は建物の規模によって、次の2つに分かれています。
- 新2号建築物(木造2階建て、または延べ床面積200㎡超の木造平屋):構造計算書や省エネ関連書類の提出が必須になり、確認申請の審査が実質的に厳しくなりました
- 新3号建築物(木造平屋かつ延べ床面積200㎡以下):これまで通り、審査の一部省略が認められています
うちの実家は木造2階建てなので、「新2号建築物」に当てはまりそうです…。
そうですね。2階建ての実家であれば、多くの場合「新2号建築物」に該当します。次に、実際どんなリフォームが対象になるのかを見ていきましょう。
実家のリフォームにどう影響する?
対象になるのは「大規模修繕・大規模模様替え」
今回の改正で確認申請が必要になり得るのは、屋根・外壁・床・柱・梁・階段といった建物の主要構造部について、その一種以上を過半(半分を超える範囲)にわたって修繕・模様替えする工事です。たとえば屋根材の交換にあわせて下地の合板など構造部分にも手を入れ、それが屋根全体の過半に及ぶ場合などが該当します。一方、塗り替えやカバー工法(既存の仕上げの上から新しい材料を重ねる工法)、内装や水回りだけの改修は、原則としてこの対象には含まれません。
うちが考えているのは水回りのリフォームだけなんですが、それなら大丈夫そうですね。
水回りや内装だけなら対象外になるケースが多いです。ただし、あわせて屋根や外壁の大規模な修繕も予定している場合は要注意です。判断が難しいところなので、工事を依頼するリフォーム会社や建築士に事前に確認してもらうと安心ですよ。
実家に「検査済証」がない場合は特に注意
相続した実家、特に築年数が古い一戸建てでは、建築時や増改築時の検査済証(工事が完了した際に、建築基準法に適合していることを行政や検査機関が確認した証明書)が手元にない、あるいはそもそも交付されていないというケースが少なくありません。
新2号建築物に該当する規模で確認申請が必要になった場合、検査済証や当時の図面がないと、現況の図面を新たに作成したり、専門家による実測調査を行ったりする手間が発生します。本来予定していたリフォーム費用に加えて、こうした調査・図面作成の費用や時間が上乗せになる可能性がある点は、事前に知っておきたいポイントです。以前の記事「実家が「既存不適格建築物」だったら?再建築不可との違いと売却時の注意点」でも触れているとおり、古い実家では建築時の基準と現在の基準にズレが生じているケースが珍しくありません。あわせてご覧ください。
検査済証があるかどうかなんて、正直今まで気にしたことがありませんでした…。
多くの方がそうおっしゃいます。まずは権利証や建築確認済証と一緒に保管されていないか、確認してみることをおすすめします。見当たらない場合も、諦める前に専門家に相談してみましょう。
「リフォームしてから売る」か「そのまま売る」か
リフォームの費用や手続きの手間が想定より膨らみそうな場合、無理にリフォームしてから売却するのではなく、現状のまま売りに出すという選択肢も十分検討する価値があります。実際、古い一戸建てについては、以前の記事「古い一戸建てはそのまま売却が良い?それとも解体して土地としての売却が良い?」でも解説しているとおり、リフォームをせずに現況のまま売却し、購入後のリフォームやリノベーションは買主に委ねるという進め方も一般的です。
どちらが得かは、リフォームにかかる費用や工期、売却希望時期、物件の状態によって変わります。判断に迷う場合は、「一戸建て査定の基本:一戸建ての売却方法」もあわせて参考にしながら、査定の段階で専門家に相談してみるとよいでしょう。
リフォームするかどうかも、査定してもらってから考えればいいんですね。
そうですね。実際の建物の状態や法改正の影響度合いは物件によって異なるので、まずは現況を専門家に見てもらうのが近道です。
まとめ
2025年4月の建築基準法改正により、4号特例の対象が「新2号建築物」と「新3号建築物」に整理され、木造2階建てなど新2号建築物に該当する実家では、大規模な修繕・模様替えの際に構造計算書などの提出が必要になりました。検査済証や図面が手元にない実家では、追加の調査や費用が発生する可能性もあります。売却前にリフォームを検討している方は、その工事が確認申請の対象になるかどうかを事前に確認し、必要であれば現状のまま売却する選択肢もあわせて比較検討することをおすすめします。
※本記事の内容は国土交通省の公表資料および各リフォーム関連事業者による2025年4月施行の建築基準法改正に関する解説情報(2026年9月時点)を参考にしています。
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