土地の境界が不明な一戸建ては売却できる？

一戸建てや土地を売却する際は、境界が確定していることを前提に取引を行う事が一般的ですが、境界標が紛失していたり、境界線が確定していない（分からない）不動産も見られます。土地の境界が不明な場合についてどのように対処した方が良いのか説明します。

境界標とは自身の土地と隣地の境目に置かれる目印のようなものです。境界標はお互いにここが土地の境界ですよ。と示した場所になりますので、境界標がある場合にはそれをもとに境界線がどこにあるのかを判断できます。土地によってはそもそも境界標を設置していなかったり、どこまでが自身の土地で、どこからが隣地の土地か分からないケースもあります。一戸建ての場合においても土地がどこまでの範囲なのかを特定する必要になりますので、まず境界標の有無を確認します。

境界標が無い場合（分からない場合）の対処方法ですが、まず自身の土地と隣地との境目（境界線）を確定しないといけません。境界標は埋めた当時の境界の目印となるものですので、年月が経つことで移動していたりすることがあります。その為、売却する前は一度土地の境界を確定する必要があります。隣地の所有者が立ち合いの元、お互いにここが土地の境界だねと確認して、その箇所に境界標を設置することになります。

隣地の所有者との境界については民民境界、（役所が保有する）道路などとの境界を官民境界といいます。道路との境界が分からない場合には、境界協議の申請をして確定するようにします。ただし民民境界については当事者の都合がつけば短期間でも確定できるのですが、官民境界の場合には申請から境界の確定までに時間がかかってしまいますので、急ぎの場合には注意が必要です。

境界を確定するということは、自身の土地の広さを確定することになります。境界の確定と土地の広さを確定することを土地境界確定測量といいます。確定測量は土地家屋調査士に依頼して、隣地の所有者の調整や境界確定、境界標の設置、図面の作成、登記等を行ってもらいますが、相場としては50万円～100万円位になります。土地の広さや官民境界確定が含まれるかで金額は前後するようになります。
注意したい点として、隣地の所有者が不明な場合や協力を頂けない場合には境界確定が不調に終わることもあります。

境界が確定していない土地の一戸建てを売却することも可能です。ただし、境界が確定しない土地の場合には、不安要素がある不動産（隣人とのトラブルになりかねない等）という目で見られてしまいますので、通常の相場よりも安く売却せざるを得ないことになります。また、境界を確定する際は確定測量にかかる費用や労力も必要になりますので、その分も考慮して売却価格が決まります。売れやすさや価格の面からも境界確定をした方が一戸建てを売却するにはメリットがあります。

確定測量については、一戸建てを売却する場合は行った方が良いですが、必ずしも毎回する必要がある訳ではありません。
例えば、直近で確定測量図がある場合、ディベロッパーによって分譲された土地や建売住宅など最近の建物（とくに不動産登記法が改正された2005年3月以降）についてはすでに確定測量図があることが多い為、新たに確定測量をする必要はありません。

確定測量についてはやらないよりやった方が良いというのは前提ですが、地方の一戸建てのように不動産の価格が安い物件については、必ずしも確定測量をする必要はないと思います。確定測量には費用が100万円弱かかってしまう事がありますので、200万円、300万円といった価格の不動産の場合には、経費として掛かりすぎてしまう点があります。そういったエリアでは、確定測量をしないで引き渡し（境界非明示、公簿売買）が主流の場合がありますので、その土地に合った取引を行います。ただし、先ほどからもお話しているように、境界が確定しない土地というのは不安要素がある不動産になりますので、トラブル防止のためには隣地の所有者と境界についての合意書を取得する等をしてお互いに境界について確認した方が良いでしょう。

まず公簿売買については、畑や山林など土地が広大な割に取引価格が小さい場合に測量をすると費用が掛かりすぎてしまうので、境界の明示はするけど登記簿上の面積で売買しましょう。という取引になります。
登記簿上の土地面積は登記された当時の測量に基づいて面積が求められていますので、最近の測量に比べると精度が劣っています。その為、実際の土地の面積と登記簿上の面積が異なっていることが多く、実際には40坪ある土地が登記簿上の38坪の土地として取引が行われることがあります。売主の立場からすると2坪（坪300万円とした場合には600万円）分損をしてしまいます（逆のケースもあり得ます）。

もう一つ注意が必要な点としては、実務においては、境界が不明で測量が出来ないので公簿売買にしましょう。という事があります。つまり「境界が明示できないので公簿売買」という事が行われることがあります。
その場合、なぜ境界が確定できないのか？が焦点になります。
測量費用に対して売買価格が安いといった理由であれば境界非明示での取引も納得できますが、隣地の所有者と境界について合意が取れないといった理由の場合には注意が必要です。境界線をめぐってトラブルが想起されますので買主側としたら価格が安くないと購入したくないとなってしまいます。そういった思いを買主に抱かせてしまうと価格は下がってしまいますので、しっかりと確定測量をして不安要素の無い不動産とした方がより高く売却できる可能性があります。